Дом жск что это

 

Рассказываем все подробности про покупку квартиры в ЖСК. Плюсы и минусы, особенности проверки договора и самого ЖСК. Требования к уставу. В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели - дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы.

Отличия ЖСК от других форм управления МКД

Каждая форма управления имеет свои положительные и отрицательные стороны, а также особенности. Например:

  1. Жилищный кооператив и жилищно строительный кооператив — это почти одно и то же.. Правила вступления, структура управления, членские взносы и т.д. полностью идентичны ЖСК. Единственным отличием является то, что такой кооператив создаётся ни когда дом находиться на стадии строительства, а когда он уже построен и его нужно приводить в порядок. Это сообщество призвано осуществлять управленческие функции, и таким образом, улучшать условия жизни граждан, которые проживают в данном многоквартирном доме.
  2. Чем ЖСК отличается от ТСЖ? ТСЖ в отличие от ЖСК тоже не занимается строительством многоквартирных домов сфера его деятельности схожа с ЖК. Обычно такое сообщество образуют собственники жилья, в роли которого могут выступать квартиры или частные дома на соседних участках (см. о том, как купить квартиру в ЖСК). Оно организуется с целью осуществления совместного управления или ведения слаженной деятельности хозяйственного типа в многоквартирном доме или на земле, принадлежащей членам товарищества.В рамках этого может осуществляться эксплуатация общего имущества, постройка дополнительных строений или объектов, которые будут выступать общим имуществом для всех людей в ТСЖ. Общее имущество или его объекты могут сдаваться в аренду если так решит собрание.Создание ровно как и ликвидация такого сообщества регламентируется Гражданским кодексом, а так Федеральным законом No72. Но к сожалению, последний потерял свою силу ещё в 2005 году и поэтому сегодня порядок создания и ликвидации ТСЖ регламентирует Жилищный кодекс. Он устанавливает особенную процедуру регистрации товарищества как организации некоммерческого типа.
  3. Управляющая компания или УК. В отличие от других эта форма управления является коммерческой организацией. Она занимается управлением вверенным ей имуществом других физических или юридических лиц. Собственность жильцов, которые доверяют такой организации доверяется посредством специального договора управленческого типа (об органах правления читайте здесь). Когда жильцы решают воспользоваться услугами УК и заключают вышеупомянутый договор, то организация вправе. Распоряжаться всеми активами фонда, созданного благодаря коллективным инвестициям. Деньгами, которые были накоплены пенсионным способом. Накопленными деньгами, которые были собраны для обеспечения жильём граждан проходящих военную службу. Ипотечным покрытием и т.д.

А про отличия от ДДУ подробно изложено здесь. Теперь вы можете сами решить для себя, что лучше.

Более подробно про обязанности председателя написано в другой статье.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

ЖСК — это что такое?

Сегодня понятие ЖСК чётко прописано в ЖК РФ, а именно в статье 110. Такие объединения создают сами люди или юридические лица по собственному желанию чтобы объединить свои денежные ресурсы. Обычно так делают чтобы в будущем заняться строительством, капитальным ремонтом или содержанием дома.

Таким образом, кооператив призван удовлетворить потребность человека в жилой площади. Ещё он может осуществлять управление жилыми и нежилыми площадями в доме типа.

Сами по себе ЖСК также выступают в роли юридических лиц и обязаны проходить установленную процедуру регистрации в соответствии со статьёй 114 ЖК РФ.

Поняв, что это такое, переходим к правовым вопросам.

Виды жилищных кооперативов и отличительные признаки

Жилищный кодекс предусматривает два вида кооперативов такого типа это ЖСК и ЖНК. Каждый имеет свои особенности.

Как уже неоднократно говорилось выше ЖСК ставит перед собой цель обеспечить жилой площадью всех своих членов и достижение её напрямую зависит от степени паевого участия каждого. Это сообщество будет существовать ровно до того момента как дом будет полностью достроен и сдан в эксплуатацию.

Далее, он может продолжить своё существование только в виде товарищества, которое будет заниматься контролем и осуществлением всей деятельности жилищно — коммунального характера. Для организации подобного не нужен уставной капитал. Более того, член такого кооператива вовсе не обязуется принимать непосредственное участие в его деятельности и строить здание собственными силами.

Общая сумма так называемого паевого взноса зависит от потребностей сообщества. Они определяются сметами на строительные материалы, расходы на оплату труда строителей, а также прочие расходы. Переплаты по жилью сведены к минимуму за счёт отсутствия процентов заёмного типа. Таким образом, переплаты касаются только обеспечения исправной работы кооператива во время производства строительных работ.

Минимальное количество участников может быть всего пять человек поэтому сравнительно малая группа граждан может создать такое объединение и выбрать объект, который в будущем подвергнется застройке.

Кооператив жилищно — накопительного типа является относительно новым явлением. Риски строительного типа здесь полностью отсутствуют, так как схемой предусмотрена покупка уже готовой жилой площади. При вступлении в подобное сообщество производиться единовременный вступительный взнос. Далее, с участника взимается ежемесячный паевой взнос.

После того как членский взнос произведён сумма, которая от него осталась предоставляться участнику ЖНК в виде своего рода кредита под небольшой процент от 2 до 6 % годовых. Деятельность такого сообщества никогда не утаивается от людей, которые являются его членами. Таким образом, у человека в таком сообществе всегда есть право выбора.

Разные схемы, которые подразумевает тёмную сторону денежного оборота тут не проходят ни под каким предлогом. Этот кооператив может выбрать для себя практически любую недвижимость. Ликвидировать такое объединение невозможно, даже если его членом будет всего один человек.

Фото 1

Как создать ЖСК

Как создать ЖСК

Строительный кооператив можно создать самостоятельно. Для этого нужно собрать инициативную группу, распределить обязанности и выполнить простой алгоритм действий.

Чтобы создать ЖСК, нужно:

подготовить устав ЖСК, план развития, собрать инициативную группу;

провести собрание среди инициативной группы, принять решение о создании ЖСК и запротоколировать его;

зарегистрировать ЖСК как юридическое лицо — для этого нужно предоставить в ФНС квитанцию об оплате госпошлины, протокол собрания, устав и другие учредительные документы.

Помимо основных документов, нужно будет предоставить заявление о регистрации.

Важно: регистрировать ЖСК нужно по его местоположению. ФНС в течение 3 дней зарегистрирует юридическое лицо.

Особое внимание стоит уделить уставу. Статья 116 ГК РФ и статья 112 ЖК РФ предъявляют к нему особые требования. Согласно законодательству, в уставе должна быть следующая информация:

юридическое название организации, в котором обязательно должно присутствовать слово «кооператив»;

точный адрес местоположения ЖСК;

сведения о том, чем занимается кооператив и какие цели ставит перед собой;

точный порядок вступления в ЖСК, которым дальше будут руководствоваться все, кто хочет вступить в него;

размеры вступительных и паевых взносов;

порядок уплаты — например, в течение какого времени и на какие реквизиты новые члены ЖСК должны внести деньги;

порядок покидания ЖСК и выплаты паевого взноса, других выплат, положенных в этом случае;

ответственность за невнесение взносов;

состав руководства ЖСК и его компетенция — например, какие решения может принимать руководство без собрания;

состав и компетенция компании, которая контролирует деятельность кооператива;

порядок принятия решений, в том числе в случаях, когда они приняты единогласно или большинством голосов;

порядок компенсации убытков, понесенных в ходе деятельности, членами кооператива;

порядок реорганизации, ликвидации или последующего преобразования в ТСЖ.

К уставу можно добавлять свои пункты, которые не противоречат требованиям законодательства.

Разработать грамотный устав очень важно. Потому что если не осветить один из вопросов, можно понести серьезные убытки.

С 1 июля 2019 года после регистрации все ЖСК обязаны размещать в общем доступе ряд документов. К ним относятся:

расчетная документация;

документы, подтверждающие право ЖСК на землю;

отчеты о голосованиях;

заключения ревизора ЖСК.

После создания также нужно выбрать ревизора на срок не более 3 лет. Ревизионная комиссия будет проводить плановые ревизии, отчитываться о бюджете перед членами ЖСК, формировать отчеты о своей деятельности. Порядок работы ревизионной комиссии следует прописывать в уставе жилищного кооператива.

Порядок покупки квартиры

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.
В отличие от оформления ипотечного кредита участнику ЖСК не нужно собирать огромный пакет документов. Для вступления в некоторые кооперативы достаточно предъявить только паспорт РФ.

Права и обязанности пайщиков в ЖСК

Права и обязанности пайщиков в ЖСК

Допустим, вы выяснили, что такое кооперативный дом, выбрали подходящий ЖСК и заключили договор. Но не предусмотрели, что каждая жилищная кооперация должна действовать по закону, и у всех пайщиков есть свои права и обязанности. За нарушение обязанностей вас могут выселить, а потраченные средства вернутся, только если новый пайщик полностью оплатит взнос.

Рассмотрим права, обязанности членов кооперативов подробнее.

Права пайщиков в ЖСК

Принимать участие в общих собраниях и голосовать по выдвинутым вопросам, влиять тем самым на дальнейшее продвижение строительства, его стоимость и другие важные параметры.

Изучать размещенную в общем доступе руководством ЖСК документы, чтобы контролировать тем самым деятельность кооператива.

В любой момент покинуть кооператив и получить причитающиеся выплаты, если при этом не будет нарушен устав.

Обязанности пайщиков в ЖСК

Оплачивать паевые взносы, коммунальные услуги и другие обязательные платежи в срок, установленный уставом жилищно-строительного кооператива.

Подчиняться решениям общего собрания, даже если ваше мнение не совпадает с мнением большинства.

Ежегодно покрывать образовавшиеся у ЖСК убытки путем выплаты дополнительных взносов.

Уплачивать налоги на жилую недвижимость в соответствии с НК РФ.

ЖСК позволяет покупать недвижимость дешевле, чем даже по ДДУ, но несет больше рисков. Их можно минимизировать, если внимательно подойти к выбору кооператива, изучить свои права и обязанности, принимать активное участие в жизни кооператива.

Что же делать?

Фото 3

Менять председателя и правление? Разгонять ЖСК? Привлекать прокуратуру?


Не надо. Дело в том, что такой ЖСК - это просто аппендикс, атавизм. С ним ничего не надо делать. Он наверняка отвалится сам, если вы проведете в доме общее собрание собственников, на котором выберите нормальный способ управления домом. Для абсолютного большинства домов, в которых “засел” такой вот “советский” ЖСК, подойдет простейшая форма управления - непосредственно управляющей компанией. То есть в данном случае тем же - ДЕЗом. Только без бессмысленного посредничества ЖСК. В этом случае ДЕЗ заключит договор управления непосредственно с собственниками, от лица которых выступит коллегиальный орган - совет дома. Все это подробно описано в ст.161, 161.1 и 162 Жилищного кодекса.


А в подробности вдаваться не будем - это тема для отдельного обстоятельного разговора. Отметим лишь, что совет дома - это не юридическое лицо, поэтому не требует издержек, характерных для ЖСК, который как раз таки является юридическим лицом - организацией и налогоплательщиком. В общем случае содержание совета дома не требует дополнительного сбора денег с жильцов. Ведь совет - это просто инициативная группа собственников дома, неравнодушных к своему жилью.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Узнайте, какое жилье для переселенцев и беженцев предусмотрело государство РФ.

Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Какой? Узнайте в нашей статье.

Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по ссылке.

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

  • Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
  • Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
  • Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
  • Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
  • Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

  • договор членства в ЖСК;
  • договор пая;
  • платежные документы, подтверждающие оплату паевых взносов;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • справка о выплате всей задолженности.

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Как купить квартиру с вступлением в ЖСК

Как купить квартиру с вступлением в ЖСК

Например, вы узнали, чем отличается кооперативный дом от обычного, и приняли решение вступить в кооператив. Чтобы приобрести жилье, следуйте простой инструкции.

Проверьте ЖСК

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, проверьте жилищно-строительный кооператив. Если он организован давно, почитайте отзывы и обсуждения в интернете. Проверьте в официальных реестрах, не находится ли юридическое лицо в стадии банкротства, и нет ли против него судебных разбирательств.

Тщательно изучите устав. В нем должна быть предоставлена проектная декларация и основные характеристики дома: материал стен, этажность, число квартир, наличие лифта, другие. Это — показатель того, что над проектом действительно работали. Также уточните, как принимают решения об увеличении стоимости строительства — на общем собрании или только руководством. Если руководством, это плохой знак.

Прочитайте договор. В нем должны быть прописаны условия расторжения, условия оформления права собственности на недвижимость, сроки окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.

Проверьте генподрядчика. Посетите место строительства — на информационном стенде должна быть информация о нем. Посмотрите отзывы о застройщике, проверьте, не банкрот ли он. Если все хорошо, можете подписывать договор.

Подпишите договор

Проверьте, чтобы в договоре были точные характеристики недвижимости, право требования которой вы приобретаете. Желательно, чтобы была указана этажность, общая площадь, количество комнат и другие важные характеристики. Это убережет от того, что вы платили за трехкомнатную квартиру, а получите трехкомнатную.

Подпишите договор в двух экземплярах. Один останется у вас, другой будет храниться у ЖСК.

Платите взносы

Оплатите вступительный взнос, а также вовремя платите паевые взносы. Когда выплатите всю задолженность, не забудьте взять подтверждающие это справки. Они понадобятся в дальнейшем при оформлении права собственности на недвижимость.

Когда дом сдадут в эксплуатации, подпишите акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем обычно указывают, что член ЖСК не имеет претензий к качеству недвижимости, и принимает ее.

Оформите право собственности

Чтобы оформить право собственности, посетите МФЦ или Росреестр лично, если он ведет прием граждан в вашем городе. Предоставьте сотруднику следующие документы:

договор членства в ЖСК — тот, который вы подписывали при вступлении в него;

договор покупки пая;

документы, которые подтверждают оплату паевых взносов — например, квитанции;

справку о выплате всей задолженности — ее берут в ЖСК;

акт приема-передачи недвижимости;

оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — она составляет 2 000 ₽ для физических лиц.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, напишет расписку, в которой укажет перечень принятых документов и дату подготовки. В течение 7–10 дней процедура завершится. В назначенную дату вам выдадут оригиналы документов и выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.

Чем может быть плох “советский” ЖСК?

Фото 4

Дополнительные деньги с жильцов ЖСК собирает только для того, чтобы прокормить аппарат. В ЖСК как минимум два функционера на зарплате: председатель и бухгалтер. Предположим, каждый получает по 5000 рублей в месяц. В год это выльется не только в 120000 рублей зряплаты, но и взносы в ПФР и ФСС с фонда оплаты труда составят около 40000 рублей. Не стоит скидывать со счетов и всевозможные административно-хозяйственные издержки: ведь ЖСК - это юридическое лицо, генерирующее документооборот и сдающее отчетность. Готовы ли жильцы отдавать лишние 200 тысяч рублей в год только на то, чтобы правление ЖСК печатало квитанции на сбор денег с жильцов?


Правление ЖСК действует в интересах управляющей компании, а не жильцов дома. ЖСК обычно своими силами ничего в доме не делает, а на все работы заключает договор с управляющий компанией. УК кровно заинтересовано в обслуживании дома. Не только потому, что получает деньги от дома, но и потому, что ее под это дело субсидирует город. В то же время УК вовсе не заинтересована в том, чтобы надлежащим образом фиксировались недостатки в обслуживании дома. Поэтому часто дирекция УК входит в сговор с правлением ЖСК, приплачивает ему “бонусы”, а правление принимает работы без замечаний и подписывает все документы, которые устраивают УК.


ЖСК не представляет интересы собственников. Как уже говорилось выше, члены ЖСК, выплатившие паи, приобретают свое жилье в собственность. И только то жилье, за которое паи не выплачены, остается в собственности ЖСК как юридического лица. А в “советских” ЖСК за редчайшими исключениями все паи за квартиры выплачены давным-давно. Так что у ЖСК как у юридического лица в собственности не остается в доме ни одного квадратного метра. Учитывая, что вторичные покупатели квартир в кооперативном доме в кооператив обычно не вступают (действительно, зачем?), ЖСК, в отличие от ТСЖ, нельзя рассматривать и как объединение жильцов, представляющее интересы подавляющего их большинства.

Риски ЖСК

Риски ЖСК

Увеличение стоимости. Строительные материалы дорожают, застройщики тоже могут внезапно повысить цены на свои услуги. Поэтому случается так, что пайщики платят больше, чем изначально было обговорено. Это может произойти, если в уставе и договоре прописано, что решения об изменении стоимости принимается руководством. Если все решения принимают на общем собрании, вы с другими пайщиками можете просто отказаться от изменения цены.

Возможность двойных продаж. Согласно законодательству, ДДУ нужно обязательно регистрировать в Росреестре и только потом передавать застройщику денежные средства. Сейчас можно зарегистрировать и договор о вступлении в ЖСК, но первые выплаты нужно сделать до регистрации. Получается, есть риск двойных продаж, когда одна и та же квартира будет продана нескольким людям.

Отсутствие разрешений. Чтобы зарегистрировать организацию и начать принимать новых членов в ЖСК, председатель не обязан предоставлять строгую проектную декларацию и другие разрешающие строительство документы. Может получиться так, что вы присоединитесь к кооперативу, а потом выяснится, что у него даже нет разрешения на землю. Придется возвращать свои деньги или ждать, пока ЖСК получит нужные документы.

Затягивание сроков сдачи. Ответственность застройщиков, которые продают недвижимость по ДДУ, за срыв сроков строительства, предусмотрена законом. Ответственность ЖСК не прописана на законодательном уровне. Поэтому изучайте договор — в нем должна быть прописана ответственность, которую понесет кооператив в случае, если нарушит срок сдачи дома в эксплуатацию.

Юридические тонкости. Статья 121 ЖК РФ определяет, что за вступление нового пайщика в ЖСК должны проголосовать его участники. На практике управляющие часто сами принимают решение и заключают договор. Однако формально он не действителен — новый пайщик не становится участником кооператива, выплаченные средства не идут в счет оплаты пая.

Если ответственно подойти к выбору ЖСК, риски минимальны. Не ленитесь проверять устав, читать договор, искать отзывы.

Организационно правовая форма

При создании объединения следует обратить внимание на статью 112 ЖК РФ. В ней прописано, что решение о создании ЖСК должно приниматься группой учредителей. Эти люди должны согласиться вступить в кооператив после чего проголосовать за его создание. Все эти граждане становятся членами новоиспечённого сообщества когда оно полностью проходит процедуру государственной регистрации.

Правовое положение ЖСК регламентировано не только ЖК и ГК РФ, но и специальным уставом. Многие судьи, вообще, считают что основные полномочия по осуществлению деятельности такого сообщества и решению организационных проблем принадлежат именно ему. Так получается потому, что законодательство даёт право создателям кооператива вводить своего рода собственные законы в созданном ими объединении. Для такого документа даже существует специальная статья 116 в ГК РФ и статья 112 в ЖК РФ, которые требуют прописать в нём:

  1. Чёткое название объединения, причём в нём обязательно должно присутствовать слово кооператив.
  2. Точный адрес, по которому это сообщество можно отыскать.
  3. То чем занимается объединение и какие цели ставит перед собой.
  4. Порядок вступления, которым должен руководствоваться человек желающий стать членом кооператива.
  5. Размеры взносов вступительного и паевого типа.
  6. Точное описание того как вышеупомянутые взносы должны вноситься и куда.
  7. Каким образом можно покинуть кооператив и получить паевой взнос и другие выплаты, положенные в таком случае.
  8. Степень ответственности, которая обязательно ляжет на плечи человека нарушившего обязательства по внесению взносов паевого типа.
  9. Состав руководства кооператива и уровень его компетенции, и то же самое для органов, которые осуществляют контроль деятельности сообщества.
  10. В каком порядке происходит принятие разных решений, в том числе в вопросах когда вердикт выносится единогласно или за счёт подавляющего большинства голосов.
  11. Порядок, в котором члены кооператива компенсируют убытки, понесённые в процессе деятельности.
  12. Порядок, в котором при необходимости кооператив будет реорганизован или ликвидирован. Преобразовать ЖСК, возможно, только в ТСЖ как того велит статья 122 ЖК РФ.
  13. Прочие положения, которые не будут противоречить прописанным в законодательстве.
Важно. Всё это должно обязательно указываться в уставе и если что-то пропустить, то сообщество может не пройти процедуру государственной регистрации или в будущем могут появиться определённые проблемы из-за этого.

О плюсах и минусах такого объединения вы можете узнать тут.

Наверняка вас заинтересует бухгалтерия ЖСК. на нашем сайте вы также сможете найти информацию о:

  • правах собственности в ЖСК;
  • выплате паев;
  • договоре.

Правовое положение жилищно строительного кооператива

Фото 5

Как уже говорилось выше в статье 110 ЖК РФ чётко сказано, что ЖСК является добровольным объединением граждан России или лиц юридического типа. Члены такого сообщества ставят перед собой чёткую цель удовлетворить потребности людей, которые нуждаются в жилой площади. Ещё осуществлять управление МКД.

Если вспомнить действующее законодательство, которое регламентирует градостроительную деятельность, то можно убедиться в том, что подобные сообщества всегда действуют как застройщики и берут на себя обязанность обеспечить должное строительство или полный ремонт дома, который находится на участке земли, находящемся во владении ЖСК.

Если появилось желание вступить в такой кооператив, то нужно сначала прочитать статью 111 ЖК РФ. В ней написано что:

  1. Стать членами такого объединения могут люди достигшие 16 — летнего возраста.
  2. Ещё сюда могут попасть юридические лица, правда, не всегда. В законе чётко прописаны те случаи когда это становиться возможным.
  3. Лица юридического типа могут без проблем попасть в кооператив если они являются собственниками жилья, которое расположено в доме, находящемся в собственности объединения.
Важно. Если верить Жилищному кодексу, то в ЖСК, должно быть, не меньше пяти участников. Но максимальное количество лиц, которые вошли в него не должно быть больше чем число помещений для проживания расположенных в доме.

Плюсы и минусы ЖСК

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

Как дом попал в управление ЖСК?


В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.


Это правомерно? Обычно - нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.


В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз. Способов управления домом всего три:


  • непосредственное управление собственниками,

  • управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),

  • управление управляющей компанией.


И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников. Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.


За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно. А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.


Итак, чтобы передать управление домом ЖСК, нужно провести общее собрание собственников, которое большинством голосов должно принять соответствующее решение, оформленное протоколом. Собрание проводится в порядке, определенном ст.45 Жилищного кодекса РФ, и считается правомочным, если в нем приняло участие собственники с числом голосов не менее 50%. В вашем доме проводилось такое собрание? Оформлено ли надлежащим образом его проведение и принятое на нем решение? Если нет, то ЖСК управляет вашим домом незаконно.


Но предположим, что собственники таки передали ЖСК бразды правления дома. Теперь ЖСК может от имени дома заключать договоры с управляющими и обслуживающими организациями, контролировать и принимать их работу. А также собирать плату с жильцов на содержание и ремонт дома. Кто определяет размер этой платы? В соответствии с ч.8 ст.156 Жилищного кодекса РФ кооператив определяет размер этой платы для своих членов в порядке, установленном уставом кооператива. По уставу этим правом может быть наделено правление ЖСК, а может - только общее собрание членов кооператива.


Если вы член кооператива, убедитесь, что размер платы установлен с соблюдением порядка, прописанного в уставе ЖСК. Как правило, по уставу размер платы назначается только общим собранием членов кооператива (обычно ежегодным), но не правлением и не председателем. Решение об установлении платы должно быть оформлено протоколом. Если порядок не соблюден, размер оплаты можно легко оспорить.


А если вы не член ЖСК? Например, купили квартиру в кооперативном доме у гражданина, полностью выплатившего свой пай. В этом случае работает ч.6 ст.155 Жилищного кодекса: вам нужно заключить договор с ЖСК на содержание и ремонт жилых помещений и по нему уже вносить плату. Это значит, что кооператив вправе только просить, но не обзывать вас платить столько, сколько установил для своих членов. Ведь договор - дело добровольное, поэтому о размере платы вы можете смело поспорить с правлением ЖСК. А пока договор не заключен, в общем-то, нет и оснований для оплаты.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/zhsk
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5c0642dded70c70437648ef1
  • https://mkd-project.livejournal.com/2440.html
  • https://viplawyer.ru/chto-takoe-zhsk/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий