Как купить квартиру через агентство недвижимости советы

 

В сфере продажи жилья риэлторские услуги предлагают огромное количество компаний, и определиться какому именно агентству недвижимости отдать свое предпочтение. Особенности покупки квартиры через агентство недвижимости. Выбор агентства, как избежать рисков при покупке через агентство.

Как происходит покупка квартиры через агентство?

После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, предстоит не менее важный и сложный процесс — оформление покупки квартиры. Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать содействие и помощь.

  • Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья: устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, обращается в органы психического и наркологического контроля, проверяет документы, подтверждающие право собственности.
  • Квартиры должна быть свободна от прав третьих лиц, не находиться в обременении, например, в залоге или аресте.
  • В последующем составляется договор купли-продажи, посредник должен следить, за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя.
  • После чего, следует произвести расчеты по сделке, в наличной или безналичной формах. При наличной оплате покупателю выдается расписка. Самый надежный безналичный способ — использование банковской ячейки.
  • В конечном итоге необходима государственная регистрация права собственности.

Если покупатель отдает свое предпочтение жилью в новостройках, то риэлтору следует особо тщательно подходить к выбору застройщика, узнать его историю работы, своевременность сдачи объектов, посетить официальный сайт, просмотреть учредительные документы, проектную декларацию.

Для оформления покупки квартиры риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность.

Посредством нее агент вправе представлять интересы, осуществлять от имени клиента все необходимые действия по подготовке, сбору, сдаче и проверке документации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора?

Приобретение квартиры на вторичном рынке может сопровождаться рядом особенностей, на которые как покупателю, так и риэлтору следует обратить особое внимание:

  • Состояние дома и дворовой территории. Важно тщательно осмотреть: фасад здания, зону детских и спортивных площадок, подъездное помещение, состояние лифта.
  • В квартире нужно проверить работу инженерных коммуникаций, сантехники, вытяжку. Оценить уровень освещенности, отсутствие внешних недостатков.
  • Стоит сравнить квартиру с планом БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.
  • Риэлтор должен выявить возможные проблемные вопросы юридического характера (поддельные документы, отсутствие разрешения на продажу от супруга, несовершеннолетние жильцы — их выписка крайне затруднительна).

Стоит учитывать, что даже самый крупный и грамотный договор с агентством недвижимости, не дает 100% гарантии надежности сделки, риэлторы не могут проверить все возможные потенциальные риски, а на рынке вторичного жилья нередки действия мошенников, поэтому к выбору жилья данного типа следует подходить с особой тщательностью.

При покупке квартиры на вторичном рынке посреднику можно и нужно попытаться снизить цену, то есть торговаться.

Даже если покупатель располагает необходимой денежной суммой, агентство должно предоставить для своего клиента самые выгодные условия приобретения жилья.

Риски покупки через агентство недвижимости, опасности, подводные камни

Не исключается и присутствие рисков во время купли-продажи жилья – третьи лица могут иметь умысел на совершение противоправных действий. Кроме того, статистика утверждает, что в большинстве совершаемых сделок к допущению ошибок приводит некомпетентность сторон.

Оказаться мошенниками могут, прежде всего, владельцы объекта недвижимости. Другой вариант – к делу привлекают представителей. Последние действуют, основываясь на поддельной документации, изначально заведомо незаконно, выступая соучастниками. Если окажется, что человек совершил сделку с такими лицами, ее признают незаконной, а значит, недействительной.

Покупатель будет оставаться владельцем жилья до тех пор, пока не появится владелец недвижимости и не опротестует сделку.

Учтите! Вот ряд признаков, по которым узнают мошенников. Они должны настораживать граждан, приобретающих недвижимость:

  • посредники, с которыми взаимодействует сторона, работают или «по устному» поручению владельца и на основании поддельной доверенности;
  • продажей недвижимости занимаются третьи лица. За владельца говорят, что он пока не может подойти ввиду постоянной занятости, отдыха за границей и т. д.;
  • предлагают перечислить значительную сумму задатка за жилье. В ряде случае просят перечислить для гарантии совершения сделки 2,5 % от стоимости жилья;
  • продавец (в т. ч. и представитель) на руках имеет пакет документации на реализуемое жилье, предлагает, не откладывая дело в долгий ящик, пойти к нотариусу и завершить сделку. Спешка должна вызывать подозрение;
  • посредники поторапливают клиента, чтобы у последнего не было времени обдумать нюансы, ослабляют внимание выгодным предложением – цену на жил. площадь сбивают якобы «в связи со срочностью» решения вопроса;
  • продавцы намеренно при совершении сделки устраивают беспокойную обстановку, чтобы убедить клиента совершить «выгодную» для него покупку дешевого жилья. По факту –квартира проблемная;
  • продавец (в т. ч. в лице представителя) не позволяет клиенту ознакомиться с документацией, снять копии даже в условиях готовности внесения суммы задатка;
  • продавец не хочет задействовать в сделке сторонних специалистов (риэлторов), обосновывая это дополнительными нежелательными затратами. Мошенники стремятся избежать проверки документов.

Если сам клиент не желает привлекать к делу представителей агентства недвижимости, он может столкнуться с самостоятельно созданной проблемой – неграмотность в юридических моментах оформления недвижимости приведет к ошибкам.

Как проверить квартиру перед покупкой

Прежде чем составлять договор купли-продажи, свою будущую жилплощадь необходимо тщательно проверить. Обман и недомолвки могут поджидать покупателя везде: от вздувшегося ламината под кроватью до текущих водопроводных труб. И тем более не оберешься проблем, если обман кроется в бумагах: например, в квартире остались прописанные жильцы.

Не верьте на слово ни продавцам, ни риэлторам — всегда просите документарное подтверждение.

Прежде чем купить квартиру на вторичном рынке, необходимо:

  • Подтвердить право собственности продавца на квартиру и запросить свидетельство о способе получения этого права (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании);
  • Если продажей занимается доверенное лицо, необходимо внимательно проверить подлинность и действительность доверенности. Хотя бы один раз встретьтесь с собственником и узнайте, согласен ли он с продажей его имущества, сам ли он выдал доверенность;
  • Узнать сколько собственников сменила квартира и как часто она перепродавалась (частая смена владельцев за короткие сроки — недобрый знак, скорее всего с этой квартирой что-то не так) – продавец должен заказать в УФРС или МФЦ выписку из ЕГРП и предоставить ее покупателю;
  • Запросить справку о том, что в квартире никто не прописан (выписка из домовой книги);
  • Проверить, не числится ли квартира в завещании одного из собственников, не имеет ли она статус арестованной или заложенной и наличие прочих обременений на квартиру (например, не является ли она предметом судебного спора) – сделать это можно на сайте Росреестра, с помощью электронной выписки из ЕГРП;
  • Проверить площадь и планировку квартиры (кадастровый паспорт с поэтажным планом здания, экспликация);
  • Проверить законность перепланировки и переоборудования (замена газового оборудования) – для этого сверить обстановку квартиры с техническим планом;
  • Убедиться что у квартиры нет задолженностей перед управляющей компанией или товариществом собственников;
  • Если ранее квартиру приобрели через участие в жилищном кооперативе, то обязательна справка о полной выплате пая;
  • Проверить не сдается ли жилплощадь в аренду, так как до конца действия договора аренды продавать такую квартиру нельзя;
  • Если собственник состоит в браке, стоит получить и нотариально заверить согласие супруга на продажу имущества, которое может быть в статусе совместно нажитого;
  • Получить разрешение на продажу от родителей или опекунов собственника, если он не достиг совершеннолетия.

Если вы приобретаете долю имущества (свою часть квартиры продает только один собственник из нескольких), то обязательно получите от всех остальных владельцев отказной документ, подтверждающий, что они не заинтересованы в приоритетной покупке.

Первичное жилье тоже необходимо тщательно проверить перед покупкой, об этом поговорим ниже.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора

Фото 2

Что касается покупки жилья на вторичном рынке, то здесь существуют свои особенности.

Важно! И покупатель, и риэлтор должны обращать внимание на следующее:

  • в каком состоянии находится дом и его придомовая территория. Тщательно осматривайте фасад, подъезд, зоны спортплощадок и детских площадок;
  • при осмотре жилья следует сделать ударение на проверке работоспособности инженерных систем, вытяжки, сантехнических приборов. Оцените, насколько квартира освещена днем, присутствуют ли видимые недостатки;
  • проведите сравнение фактического плана помещения с планом БТИ. Это необходимо, чтобы удостовериться в отсутствии незафиксированных элементов перепланировки;
  • обязанность риэлтора – обнаружить проблемные юридические моменты (факт отсутствия разрешения на продажу от второго супруга, подделку документации, несовершеннолетних лиц, которых в дальнейшем проблематично выписать из жилья).

Учтите, что даже если договор, заключаемый с агентством, продуман до мелочей и грамотно составлен, это не говорит о стопроцентной надежности совершаемой сделки купли-продажи. Риэлтор не может охватить все потенциальные риски и предусмотреть все возможные варианты развития событий.

Рынок вторичной недвижимости становится полем для действия многих мошенников, поэтому подбирать жилье нужно очень внимательно и тщательно все перепроверять. Все проверочные действия необходимо сделать до момента заключения договора.

Именно посредник отвечает за итоговую сумму, которую покупатель заплатит за жилье. Обязательно необходимо торговаться, в особенности, если есть незначительные недостатки. Часто в таких случаях можно скинуть довольно приличную сумму.

Даже если у покупателя есть деньги на покупку недвижимости в отдельном ценовом секторе, представители агентства должны сделать все возможное, чтобы условия покупки стали наиболее выгодны для их клиента.

Как выбрать риэлтора для покупки квартиры

Когда этап подбора оптимального агентства завершен, и покупатель четко определился с выбором, следует позаботиться о поиске ответственного риэлтора.

Именно этот специалист непосредственно взаимодействует с клиентами, представляя их интересы, разыскивая именно тот вариант недвижимости, который подходит по всем заявленным параметрам и т. д.

Учитывая эти особенности, сотрудника необходимо выбирать, акцентируя внимание именно на его профессиональных качествах, однако не следует забывать и персональных характеристиках.

Внимание! Вот основные признаки, по которым определяют квалификацию риэлтора:

  • они отлично понимают нюансы работы на рынке недвижимости и владеют ситуацией;
  • прекрасно понимают, чего хочет клиент, и действуют исключительно исходя из его пожеланий и требований;
  • обладают высокими коммуникативными способностями и способны выделить суть из общего;
  • используют в работе психологические навыки;
  • способны вести переговоры с акцентом на условия клиента;
  • грамотно подают всю информацию;
  • компетентны при осмотре жилья и его оценке;
  • полностью знакомы с процедурой, в соответствии с которой проходят сделки с объектами недвижимости;
  • в курсе изменений правовых актов, затрагивающих сделки с жильем (включая и вторичный рынок);
  • имеют опыт в успешном завершении сделок.

Выбор агентства.

При выборе агентства следует обращать внимание на следующие критерии:

  1. Период (стаж) работы.
  2. Штат сотрудников, их количество.
  3. Расценки агентства.
  4. Отзывы о работе риелторов.
  5. Известность агентства на рынке недвижимости.

Связавшись с мошенниками или фирмами-однодневками, вы рискуете потерей финансов и даже правами на квартиру.

Как проверить надежность агентства недвижимости?

После нахождения подходящего варианта обязательно проверьте юридическую информацию об агентстве. Для этого понадобятся документы фирмы: сертификаты, выписка из ЕГРЮЛ и аттестат на ведение риэлтерской деятельности. Посетите налоговую и арбитражный суд с целью выяснения текущего статуса компании. Риэлтерское агентство не должно находиться в числе банкротов.
Представитель выбранной вами фирмы обязан предоставить трудовой договор, на основании которого он осуществляет работу от имени агентства. Не забывайте оформить отношения с риелтором письменным соглашением на оказание услуг по поиску квартиры.

Для чего необходим риелтор?

Обращение в агентство существенно облегчает поиск и регистрацию недвижимости. Преимущества обращения к риелтору:

  • Консультации по юридическим вопросам.
  • Поиск, нахождение и осмотр квартиры.
  • Проведение торгов с продавцом.
  • Изучение выгодных предложений на рынке недвижимости.
  • Помощь с получением ипотеки или покупки квартиры по материнскому капиталу.
  • Заключение договора купли-продажи.
  • Государственная регистрация права собственности.

Воспользовавшись услугами агентства, вы сможете рассчитывать на подбор оптимального варианта жилья.

Какие услуги оказывает риэлтор?

Основная обязанность риэлтора – осуществление юридической чистоты сделки. К ходе работы специалист устанавливает законность прав собственника, следит за выпиской прежних жильцов, собирает справки из ЕГРН, домовой книги, банковские одобрения и сведения о вменяемости продавца. Завершающими обязанностями являются составление договора купли-продажи и помощь с регистрацией права собственности покупателя.

Как правильно составить договор с агентством?

Соглашение на услуги риэлтерского агентства содержит обязательные сведения следующего типа:

  • Указание услуг агентства.
  • Права и обязанности сторон.
  • Цена услуг.
  • Срок действия договора.
  • Сведения о предоставлении отчётности.
  • Основания для расторжения соглашения.

Договор имеет письменную форму по произвольному образцу. Обращайте внимание на все пункты, так как на кону стоят большие финансы.

Стоимость услуг агентства

Размер комиссии риэлтерского агентства зависит от общей стоимости покупаемой квартиры. Расценки колеблются от 3 до 9% в зависимости от статуса фирмы и сложности работ. Например, если требуется вначале приватизировать квартиру – цена услуг риэлтора будет выше. Иногда в договоре закрепляется фиксированная сумма. Обо всех нюансах лучше всего договариваться заранее. Обезопасить себя от мошенников можно только при тщательном изучении пунктов соглашения на предмет скрытых платежей.

Заключение договора с агентством

Универсального образца договора с компанией не существует. Покупателю придётся заключать соглашение по стандартному бланку, который предоставит агентство. При этом за клиентом сохраняется право внесения изменений в положения договора. Подобные изменения фиксируются путем составления дополнительного соглашения. Срок действия договора обычно не превышает 1 года. От покупателя могут потребоваться подлинники документов. Процедура оформляется в виде передаточного акта в двух экземплярах.

Вернуться

Фото 2

На что обращать внимание при осмотре недвижимости?

При осмотре самого жилья покупателю надо поинтересоваться планировкой. При этом следует попросить показать техпаспорт. Если квартира носит следы перепланировки – нужно потребовать документы, разрешающие проведённые работы. Если таких документов у продавца нет – от сделки лучше отказаться. «Узаконивать» самовольную перепланировку – процедура долгая, сложная и не всегда успешная.

Кроме того, следует, если есть возможность, поинтересоваться и соседями. Сама квартира может оказаться в идеальном состоянии, но из-за проблемного окружения пользоваться ей будет трудно.

Посмотреть видео о том, на что следует обратить особое внимание при осмотре квартиры перед покупкой:

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Услуги риэлтора оплачивает наниматель. На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Можно выделить два основных способа определения цены:

  • Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
  • Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.
ПримерКвартира продается за 2300000 миллиона рублей, при установленном вознаграждении фирмы в 4%, стоимость услуг агентства недвижимости будет составлять 92000 тысячи рублей.

Порядок формирования цены агентствами недвижимости является произвольным, хотя обычно объем оказываемых услуг, перечень необходимых для сбора документов при покупке квартир является совершенно одинаковым.

Как купить квартиру, если нет денег

Найти необходимые средства на покупку собственной недвижимости довольно сложно. И тут на помощь приходят кредиты, ипотеки и материнский капитал. Проверенный способ сэкономить – купить квартиру в строящемся здании. Даже с переплатой за кредит ее стоимость окажется ниже готового вторичного жилья.

Как накопить на квартиру с зарплатой от 15000 до 30000 рублей

Накопить на квартиру возможно. Если прожить несколько лет в доступном жилье (чаще всего с родителями) и откладывать каждый месяц те же суммы, что вы платили бы за погашение ипотечного кредита, можно накопить на квартиру примерно в два раза быстрее.

То есть если бы ипотеку на однокомнатную квартиру вам пришлось бы погашать 16 лет, откладывая суммы платежей в банк, накопить на такую же жилплощадь возможно уже через 8 лет.

Конечно, при этом вы не будете жить в своей квартире, но зато начать копить на новое приобретение (например, автомобиль) вы тоже сможете в два раза быстрее: не через 16 лет, после погашения ипотеки, а уже через 8.

Первичный осмотр при покупке недвижимости

Не торопитесь принимать решение, уделите внимание осмотру дома в целом и понравившейся вам квартиры.

7 факторов, на которые нужно обратить внимание при покупке жилья:

  1. В каком состоянии находится сам дом.
  2. Состояние дома зависит от года постройки и ремонта. Проверьте состояние подъездов, лифтом, подвала и чердака. В некоторых домах имеются дефекты, которые сложно заметить с первого раза. Например, работу лифта слышно в квартире. Такой дефект может доставить массу неудобств.
  3. Обратите внимание, есть ли в квартире грибок или плесень.
  4. Убирают ли придомовую территорию
  5. Как располагается квартира относительно света, какой вид открывается из окон дома.
  6. Материал, из которого построен дом.
  7. Планировка квартиры.

Совет. Обратите внимание, делал ли собственник перепланировку, и получали ли разрешение. Например, объединение лоджии с комнатой или санузла является перепланировкой.

Незаконную перепланировку владелец устраняет за свой счет. Поскольку, новым владельцем станет вы, то и будут нести ответственность за изменение планировки без необходимых разрешений.

Обратите внимание на соседей. Комфортнее будет жить рядом с людьми, которые близки вам по социальному статусу.

Фото 3

Возможные риски

В чем же состоят особенности рисков при покупке квартиры?
Приобретая жильё в собственность, гражданин может столкнуться как с ошибками (своими или продавца) – так и с откровенным мошенничеством.

Рассмотрим, что нужно знать и какие нюансы необходимо учитывать, разберёмся с основными опасностями и всеми подводными камнями, поджидающими перед покупкой квартиры через агентство недвижимости как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Подробнее о рисках, которые могут встретиться при покупке квартиры и о том, как избежать мошенничества, мы рассказываем здесь.

Несоблюдение прав

Детей или лиц с ограниченной дееспособностью

Он возникает в том случае, если в приобретаемой квартире зарегистрирован ребёнок до 18 лет либо иное не полностью дееспособное лицо, находящееся под опекой либо попечительством. В этом случае сделка при покупке квартиры должна совершаться только с согласия местных органов опеки. В противном случае есть риск того, что сделка купли-продажи квартиры будет признана недействительной через суд. В этой ситуации можно не только потерять квартиру, но и не вернуть назад свои деньги.

Минимизировать такой риск можно следующими способами:

  1. Запросить у продавца либо его представителя не просто выписку из домовой книги, а расширенный архивный вариант, в котором были бы указаны все лица, которые когда либо имели постоянную регистрацию в квартире с того момента, как она была введена в эксплуатацию.
  2. Просмотреть выписку и убедиться, что в ней нет данных о лицах, которым бы на момент сделки ещё не исполнилось бы 18 лет. Так отсекается риск, связанный с нарушением прав несовершеннолетних.
  3. В том случае, если по данным выписки уже из ЕГРН указан несовершеннолетний как один из совладельцев жилья – ещё до заключения договора нужно, чтобы продавец предоставил разрешение от муниципальных органов опеки.
  4. В том случае, если квартира раньше уже продавалась, нужно выяснить, были ли такие разрешения получены по всем сделкам, которые совершались с 1 января 2005 года (даты, когда начала действовать одна из важнейших редакций ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если у продавца нет соответствующих документов, можно сделать запрос в органы опеки.
  5. Наконец, чтобы избежать риска того, что на стороне продавца окажется недееспособный либо ограниченно дееспособный человек, договор лучше всего заверять у нотариуса. Согласно ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате, проверка дееспособности участников сделки входит в обязанности нотариуса.
ВАЖНО: При наличии сомнений в продавце у него можно потребовать справку о том, что он не состоит на психиатрическом или наркологическом учёте.

На что нужно обращать внимание и какие документы стоит проверять при покупке жилья, мы рассказываем тут.

Несовершеннолетних при приватизации

Если квартира ранее была муниципальной и проходила процедуру приватизации, есть вероятность того, что из этой процедуры были исключены дети. В таком случае есть вероятность того, что они, достигнув 18 лет, подадут иск в суд, обжалуют решение – и приватизация будет признана незаконной.

В этом случае не исключено, что и последующие сделки тоже будут признаны незаконными. Избежать риска можно следующим способом:

  1. Тоже запросить полную архивную выписку.
  2. Проверить, указаны ли в ней лица, к моменту приватизации не достигшие 18-летнего возраста.
  3. Проверить, все ли среди них достигли к моменту сделки ещё 21 года. Эта цифра связана с тем, что исковая давность по оспариванию приватизации составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ), при этом отсчитываться срок начинает с момента, когда гражданин стал совершеннолетним. Если нет, то от сделки лучше воздержаться.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Полностью избежать рисков в этом случае крайне трудно. Поэтому при малейших сомнениях в чистоте сделки рекомендуется искать другой объект для покупки.

Настоящего либо бывшего супруга

Согласно ст. 35 СК РФ, имущество, которое нажито было во время брака, является совместной собственностью обоих супругов. Поэтому, если при продаже квартиры продавцом выступает только один из них, есть риск, что второй оспорит сделку. Тот факт, что регистрация в ЕГРН будет лишь на одного человека, этому не помешает.

Что можно сделать в этом случае?

  1. Если продавец в браке, либо брак был расторгнут менее чем три года назад (срок исковой давности), его жена или муж должны дать письменное согласие на сделку и заверить его у нотариуса.
  2. Проверить основания, по которым была приобретена квартира, попросив соответствующие документы. Если продавец получил её по наследству, в дар либо после развода по заверенному судом или нотариусом соглашению о разделе – риска нет. То же самое касается и случаев, когда он купил жильё ещё до брака.
  3. Если неизвестен семейный статус продавца, от него можно потребовать заявление, заверенное у нотариуса, о том, что в браке не состоит. В случае суда это позволит доказать, что права бывшего или настоящего супруга были нарушены продавцом, а не покупателем.

Опасность купить обременённое имущество

В ряде случаев лица, зарегистрированные в квартире, сохраняют право проживать в ней независимо от того, кто является собственником.

Такое возможно в случае:

  1. Отказа от приватизации.
  2. Получившие такое право по завещательному отказу.
  3. Несовершеннолетние под опекой или оставшиеся без родителей.
  4. Рентополучатели.
  5. Наниматели или пользователи по безвозмездному договору.

В этом случае действовать надо следующим образом:

  1. Запросить выписку на зарегистрированных лиц.
  2. Если там зарегистрирован кто-то, кроме продавца – потребовать снять с учёта этих лиц.
  3. Запросить новую выписку и проверить, действительно ли все прежние жильцы сняты с учёта.
ВНИМАНИЕ: В силу п. 2 ст. 1137 ГК РФ эта мера не спасёт от тех, кому право проживания дано по завещательному отказу. С таким риском придётся смириться.

Если наследование будет оспорено

Если продавец получил квартиру по наследству, то есть вероятность того, что другие наследники будут оспаривать в суде его право собственности. В этом случае есть риск, что сделка окажется недействительной.

Защититься здесь проще всего – нужно лишь не покупать квартиры, с момента регистрации которых на продавца прошло менее года. Именно такой срок давности установлен для исков об оспаривании наследования.

Дополнительно можно защититься и нотариально зарегистрировав договор. Это повысит шансы на то, что покупатель будет рассматриваться судом как добросовестный приобретатель, у которого в этом случае, согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ, имущество отобрано быть не может.

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

  1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
  2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
  3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Нарушение преимущественного права на приобретение жилья

Согласно ст. 250 ГК РФ, в том случае, если квартира либо другое имущество находится в долевой собственности, владелец одной доли должен прежде всего предложить приобрести её остальным совладельцам. Лишь после их отказа или отсутствия ответа в течение месяца продавец может продавать долю кому угодно.

Чтобы избежать этого риска, следует при покупке доли потребовать от продавца предоставить подтверждение того, что он письменно обращался к остальным совладельцам.

Низкое качество помещения

По закону, квартира должна быть пригодной для проживания. Однако пределы пригодности стороны могут трактовать по-разному. Поэтому перед оформлением документов и передачей денег покупателю стоит самому взглянуть на то, в каком состоянии пребывает его потенциальная собственность. В случае необходимости к осмотру квартиры можно привлечь независимого специалиста. Это позволит объективно оценить состояние жилья и избежать споров по поводы цены на квартиру.

Столкнуться с низким качеством чаще всего можно в двух случаях:

  • в новостройках, сданных в эксплуатацию с нарушениями;
  • наоборот – в старых и уже изношенных домах.

В обеих случаях всё решает личный осмотр с привлечением экспертов, в случае сомнений.

Рекомендации относительно того, как и когда лучше всего проводить осмотр квартиры, а также на что следует обращать внимание, мы предоставили в отдельном материале.

Долгострой

Это типичный риск, касающийся покупки жилья в новом, ещё строящемся доме. Может сложиться ситуация, когда застройщик либо приостановил строительство, либо, хотя фактически дом уже готов, не вводит его в эксплуатацию и не предоставляет квартиру покупателю в указанные в договоре сроки.

К сожалению, это одна из ситуаций, когда риск невозможно предотвратить. Здесь может помочь только обращение в суд.

Новостройка по «серой» схеме

Квартиры в новом доме могут продаваться по нескольким видам договоров:

  1. ДДУ (долевое участие).
  2. Через создание жилищных кооперативов – ЖСК (жилищно-строительного) и ЖНК (жилищно-накопительного).
  3. Через выпуск сертификатов застройщика, являющихся ценными бумагами.
  4. В порядке цессии (то есть уступки права).

Все эти договора предусмотрены в законе №214-ФЗ от г. Однако до сих пор недобросовестные застройщики пытаются дополнительно работать и по другим видам договоров:

  • Инвестиции в строительство.
  • Предварительной купли-продажи.
  • Предварительная купля-продажа с покупкой векселя.

Все эти варианты допустимы по ГК РФ, но противоречат закону №214-ФЗ, который напрямую касается долевого строительства многоквартирных новостроек. Поэтому все многочисленные риски, связанные с нарушением этого закона отсекаются просто – нужно лишь не заключать сомнительных договоров.

Долги по взносам на капитальный ремонт

В отличие от коммунальных платежей, привязанных к пользованию квартирой, капремонт оплачивается исходя из самого факта владения ей. Поэтому при покупке квартиры у должника есть риск получить «в довесок» и задолженность.

Способ обезопаситься здесь прост: обратиться в управляющую компанию и затребовать справку о задолженности или отсутствии таковой.

Наконец, самым опасным случаем являются ситуации, когда продавец сознательно хочет не заключить договор, а получить от покупателя деньги, не предоставляя ему ничего взамен. Подробнее этот риск будет рассмотрен далее.

ВАЖНО: При покупке квартиры как можно меньше операций следует проводить с наличными. С современными онлайн-сервисами и банкоматами на каждом углу сделать банковский перевод – не проблема, а банковские чеки и история транзакций в случае необходимости станут великолепным доказательством по делу о мошенничестве.

Но уж если обойтись без наличных денег не получается, каждый платёж должен сопровождаться выдачей расписки (желательно – в присутствии хотя бы одного свидетеля), кассового чека или корешка от приходного ордера.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-cherez-agentstvo/
  • https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti.html
  • https://kakzarabativat.ru/soveti/kak-kupit-kvartiru/
  • https://topurist.ru/article/54030-pokupka-kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti.html
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/chto-nuzhno-znat-pokupatelyu
  • https://prosobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий