Как купить землю сельхозназначения у государства

Когда стало возможным купить землю у администрации города или села по заявлению граждан. Кто имеет право выкупить земельный участок у государства. Как купить землю у администрации без участия в торгах и как купить землю у государства для бизнеса. При покупке земли, в том числе с/х назначения, у государства, возникает ряд вопросов. Как лучше это сделать? Какие документы нужны? Ответы на все вопросы в статье

Покупка неучтённой земли

Как уже говорилось, покупка участка из неучтённого массива земли является наиболее быстрым и вероятным способом получить землю в собственность от государства. Сразу нужно отметить, что этот способ можно считать быстрым лишь в сравнении с другими способами.

Рекомендуем ознакомиться:Аренда земли у государства

Общий срок оформления может составить от 2 месяцев до полугода, и это при условии, что не будет иных претендентов на соответствующий участок.

Порядок действий при этом следующий:

  1. Нужно при помощи публичной кадастровой карты, которая находится в открытом доступе в интернете, найти и обозначить участок из свободного массива земель. На карте свободный массив имеет серый окрас и не обозначается номером, не имеет определённых границ.
  2. После того как надел выбран, нужно распечатать соответствующую часть карты и подать её вместе с заявлением в администрацию. Она должна дать согласие на выдел надела с выбранными заявителем границами.
  3. После получения согласия необходимо согласно с выбранными заявителем границами заказать межевой план на надел у частного инженера.
  4. После получения межевого плана необходимо снова обратиться в администрацию, чтобы она утвердила данный план участка.
  5. С постановлением главы администрации об утверждении плана необходимо подать заявление в ГКН (государственный кадастр недвижимости), чтобы в выбранных пределах участок был определён в качестве индивидуального объекта недвижимости и поставлен на учёт. Дело будет проще, если обратиться к частному инженеру.
  6. После постановки на учёт и получения кадастрового паспорта нужно затребовать в администрации выдел участка. При этом администрации объявляет аукцион и, если в течение месяца с момента объявления никто не изъявит желания поторговаться за участок, заявитель будет признан победителем аукциона.
  7. В конце нужно заключить соглашение о купле-продаже по стоимости, определённой администрацией в качестве стартовой цены на торгах. После оплаты стоимости земли можно ставить на учёт правомочие собственности на купленную землю в Росреестре.

Говоря о сроках, то всё зависит от того, насколько быстро будет работать кадастровый инженер и сам заявитель. Если все документы готовы, то покупка не займёт более 2 месяцев.

Так:

  • на согласование границ участка с администрацией уйдёт не больше месяца;
  • на разработку межевого плана необходимо порядка двух недель;
  • на утверждение плана также уйдёт максимум месяц;
  • на кадастровый учёт при личном обращении уйдёт месяц, при решении вопроса через кадастрового инженера – порядка двух недель;
  • на аукцион уходит месяц;
  • на заключение соглашения и оплату стоимости также отводится месяц.

Общий срок покупки земли не может превысить полгода. Но всё зависит от того, насколько быстро действует сам заявитель.

По возможности все шаги нужно выполнять последовательно, при этом не затягивать подачу официальных обращений в администрацию, так как административные сроки исчисляются с момента подачи заявления.

Куда обращаться для покупки земли

Подавать заявление следует в орган местного самоуправления. Рассмотрением документов будут заниматься сотрудники соответствующего департамента по имуществу. Решение будет оформлено от имени руководство муниципального органа.

Перечень необходимых документов

Покупка участка сопряжена со сбором некоторых документов:

  • заявление, где указывается информация по перечню, установленному в статье ЗК РФ;
  • документ, подтверждающий право выкупать участок без проведения торгов;
  • схема расположения, если объект недвижимости предстоит выделять в планах территории;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя, если это требуется;
  • проектная документация лесных участков, если запрашивается предоставление этой категории земель;
  • заверенный перевод учредительных документов иностранной организации.

Если предполагается проведение аукциона, то процедура упрощается. Гражданину нужно представить заявление о желании приобрести участок. Когда будут проводиться торги, заявитель предъявит паспорт и квитанцию об оплате задатка. Все остальные документы будут оформлять работники государственных учреждений.

Купить землю по кадастровой стоимости у государства

Любой желающий стать владельцем участка обязан знать, как приобрести земельный участок у государства по кадастровой стоимости.

Не каждый участок можно выкупить. Он должен пройти кадастровый учет. После него надел представляется сформированным объектом, и информация о нем заносится в государственный кадастр недвижимости.

Для того, чтобы выкупить участок, нужен кадастровый паспорт, которого нет у земли, не прошедшей процедуру регистрации.

По региональным и федеральным законам есть ситуации, которые позволяют частному лицу выкупать земельные участки:

  • если есть права бессрочного использования участка;
  • в случае выставления земли на аукцион;
  • если частное лицо/организация – собственник недвижимости, возведенной на участке;
  • когда есть право на наследование земли.

Если вы не являетесь собственником земли, то необходимую информацию о ней вы можете получить, если отправите запрос в Управление Федеральной службы картографии, государственной регистрации и кадастра. В случае если земля не имеет определенных границ, но числится учтенной в карте кадастра, могут не выдать выписку из ЕГРП.

Тогда можно обратиться в муниципалитет за информацией о владельце. Однако цена участка не обязательно будет кадастровой, даже если он будет найден.

Если муниципалитет является владельцем или же земля относится к государственной неразграниченной, то купить ее можно будет после проведения аукциона. Если заявка будет только от вас – торги будут считаться несостоявшимися.

Именно в таком случае вы сможете приобрести землю по кадастровой цене, ведь она будет выступать начальной ставкой и будет определена проведенной муниципалитетом независимой оценкой.

Как узнать кадастровую стоимость?

Оценка стоимости земли обычно проводится профессиональными оценщиками. Однако есть возможность узнать сумму самостоятельно:

  • Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации предоставляет возможность открыть интерактивную кадастровую карту. Там содержатся данные 89 кадастровых округов о землях, зарегистрированных в них.
  • Нужно ввести в окне поиска регион, что вас интересует и кадастровый номер. Следует поставить галочки в клетках с интересующими параметрами в графе «Управление картой».
  • Меню «Тематическая карта» используется для расчета стоимости. В графах «Виды разрешенного использования», «Кадастровая стоимость метра» и «Кадастровая стоимость» проставьте галочки. При необходимости получения данных на небольшой участок, измените масштаб карты.

Если вы сами являетесь владельцем недвижимости, что находится на земле, обратитесь согласно пункту жительства в налоговую инспекцию за расчетом стоимости по кадастру.

За проведением расчетов последует документ, в нем будут указаны расчеты и размеры платежей за землю.

Третьим вариантом является обращение в Роснедвижимость. Нужно предъявить документы на право владения или пользования и паспорт специалисту, который предоставит вам кадастровую цену недвижимости.

Постановка на кадастровый учет

Если земля на учете кадастра не состоит или сведений о ней недостаточно, то необходимо пройти процедуру регистрации. Напишите заявление, приложите к нему межевой план, что был составлен кадастровым инженером с правом выполнения таких работ, и подайте его в органы учета. Вами же производится оплата кадастровых и геодезических работ.

Оформление купли-продажи

В дальнейшем, после получения межевого плана, обратитесь в органы Росимущества или местную администрацию. Далее составляется заявление о предоставлении земли во владение. В течение месяца придет ответ, и к нему прилагается экземпляр договора о купле-продаже участка.

В случая, когда участок был зарезервирован муниципалитетом для нужд и изъят из оборота, может последовать отказ. Однако такое редко случается.

Стоимость выкупа должна быть равна кадастровой цене и никак не быть выше нее.

Регистрация права

Обратитесь в орган Росреестра с актом приема-передачи земли и договором, что был передан из администрации. До этого уплатите 200 рублей за регистрацию в качестве госпошлины. Обычно регистрация права оформляется 5 дней. Затем вы получите свидетельство о праве и станете полноправным собственником земли.

Что делать, если имеется несколько собственников

Часто недвижимость, располагаемая на покупаемой земле, является собственностью нескольких владельцев. В этом случае все они имеют право приобрести участок в долевую собственность, в которой доля каждого пропорциональна его праву на постройку.

И все же оформить землю во владение выйдет только после согласия всех ее собственников без исключения.

Порой приобретение участка становится невозможным, если одна часть постройки находится в частном владении, а другая — в эксплуатационном управлении либо хозяйственном ведении.

Как найти свободный участок

Фото 2

В выборе свободного земельного участка единственный и безотказный помощник – «публичная кадастровая карта», нужно зайти на сайт Росреестра и открыть соответствующий раздел. Далее последовательно выполняют следующие действия:

  • двойным щелком кликают по интересующему району, тем самым, вызывая укрупнение масштаба;
  • выбирают земельный участок, оценивая удобство расположения транспортных магистралей, наличие или отсутствие зеленых насаждений;
  • кнопкой мыши кликают по участку, и в открывшемся контекстном окне, изучают все имеющиеся сведения Росреестра.

Что нужно проверить, прежде чем принять решение о покупке конкретного земельного участка:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
  • наличие кадастрового номера;
  • отсутствие обременений (не находится земля в залоге, под ипотекой, не наложен ли арест).

Каждый субъект федерации, каждая область и регион, имеют свою публичную кадастровую карту. Но по факту – это единая карта Росреестра. После того как на участок оформлен кадастровый номер, субъект обязан внести эти данные в единую карту. Данное требование прописано в законе и создано для того, чтобы потенциальные покупатели могли определять по карте, свободен участок или нет.

Как проходит аукцион по продаже земельных участков

Фото 3

Если на найденный вами земельный участок нашлись другие покупатели, либо вы решили участвовать в аукционе организованном Администрацией, то предлагаю более детально ознакомиться с процедурой торгов.

Аукцион по продаже земельных участков — это типичная процедура, бояться которой не стоит. Фундаментальную правовую основу проведения торгов содержит Гражданский Кодекс РФ. На основе его норм разработаны положения содержащиеся в Земельном Кодексе РФ.

Выглядит аукцион примерно так:

  1. За 10 дней до начала торгов вы получите от Администрации письменное извещение о проведении торгов. Для участия в аукционе нужно будет внести задаток в размере 100% от начальной цены (безнал).;
  2. В назначенные дату и время, все заинтересованные в покупке лица соберутся в зале для совещаний Администрации, либо в другом, указанном в извещении месте;
  3. Затем начнется аукцион. Стоимость лота (участка) на земельном аукционе будет определяться в ходе торгов между участниками. Начальную ставку и шаг торгов устанавливает Администрация. Тот, кто предложить максимальную цену и станет новым собственником земельного участка.

Возвращается ли задаток в случае проигрыша на аукционе

Согласно статье 448 ГК РФ «Организация и порядок проведения торгов», ч. 5 — участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Обязательства организатора и участников торгов по заключению договора купле-продажи могут обеспечиваться независимой гарантией.

Как проще приобрести землю у государства под ИЖС

Приобрести землю в собственность можно по следующей схеме:

  1. Заинтересованное лицо отыскивает незанятый участок. Сделать это можно через сайт Росреестра.
  2. Далее гражданин обращается в местную администрацию с заявлением о предоставлении участка в собственность. Он указывает конкретный участок, который он желает получить в собственность, а также цели его использования.
  3. Департамент по недвижимости устанавливает, какой режим пользование данным участком был установлен. Государственные органы утверждают градостроительные планы, составляют кадастровые планы и ведут иной учёт земель. Чаще всего территории возле населённых пунктов разделены на участки на карте, имеют определённое целевое назначение.
  4. Работа по установлению возможности продажи участка под ИЖС проводится в течение 1 месяца. После этого гражданину направляется извещение об отказе в реализации земли или о назначении торгов.

Гражданину откажут в проведении аукциона, если:

  • участок предоставлен иному лицу в бессрочное пользование,
  • отнесён к иной категории земель,
  • земля не находится в госсобственности;
  • участок изъят из оборота;
  • границы объекта недвижимости подлежат уточнению;
  • отсутствуют технические условия подключения к инженерным сетям;
  • участок ограничен в обороте;
  • это территория общего пользования;
  • было принято решение о предварительном согласии на его предоставление;
  • иные причины, предусмотренные статьёй ЗК РФ.

О будущем аукционе извещают на сайте муниципального образования и в местной газете.

Торги открытые, и каждый может подать заявку на участие. На это отводится месяц.

Далее проводятся аукцион. Участники повышают стартовую цену до тех пор, пока не останется только один желающий приобрести лот. На основании результатов аукциона будет заключён договор купли-продажи.

Если же иные заявки не поступили, то муниципальный орган принимает решение о заключении договора купли-продажи

Чтобы купить землю у государства под ИЖС без торгов, нужно сделать следующие шаги:

  • выяснить, есть ли у гражданина правовое основание для этого;
  • направить заявление в орган местного самоуправления и приложить к обращению пакет требуемых документов;
  • получить предварительное согласование на предоставление участка;
  • осуществить работы по межеванию, уточнить границы, провести иные работы по кадастровому учёту;
  • подать заявление о предоставлении участка (не допускайте ошибок, опечаток!);
  • заключить договор купли-продажи.

Как купить землю

Фото 4

Выбрав участок, пишут заявление в администрацию населенного пункта, на балансе которого он (участок) находится. Далее компетентными лицами принимается решение о проведении публичных торгов в форме аукциона. Принимаются и рассматриваются заявки всех претендентов. Результаты публикуются на сайтах муниципалитетов и в СМИ.

Процедура покупки земли у физического или юридического лица, собственника земли, иная. Это сделка купли-продажи.

Документы для сделки:

  1. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Отказ от приобретения участка от администраций района и области (края).
  4. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) покупателя на покупку участка.
  5. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка.
  6. Договор купли-продажи в трех экземплярах (один остается у продавца, второй – у покупателя, третий – в регистрационной палате).
  7. Паспорта участников.

В одних регионах наличие нотариально заверенного согласия от супругов субъектов сделки являются обязательными документами для совершения сделки. А в других – нет.

При продаже земель сельхозназначения продавец должен получить от администрации, в ведении которой находится участок, отказ от его покупки. Дело в том, что таких участков в свободной продаже нет. Продавец должен прийти в администрацию, подать заявление о намерении продать свой участок. Далее администрация отправляет этот документ в следующую инстанцию (область, край), от которой тоже должен быть получен отказ от покупки.

Важно! Есть возможность обойти условие об обязательном отказе администрации от покупки участка: продажа по дарственной. Но это рискованный способ, так как есть вероятность тщательной проверки условий, указанных в дарственной. Если проверка находит, что предоставлены неверные сведения или отсутствуют основания для дарения, сделка аннулируется. На практике таких случаев немного, но риск все же присутствует.

Стоимость земли

С точки зрения закона, при приватизации земли государственная стоимость и оценка земель не имеет значения. Главное — максимально эффективное использование земли. По этой причине закон не устанавливает точного порядка расчёта стоимости земель при их продаже частным лицам, а оставляет это на усмотрение муниципалитетов.

Рекомендуем ознакомиться:Порядок перевода земли из одной категории в другую

Но для учтённых земельных наделов действует правило, согласно которому покупка земли у государства не осуществляется ниже кадастровой стоимости более чем на 30%. Так, если сумма, указанная в договоре, будет составлять менее 70% от кадастровой стоимости, то сделка может быть признана незаконной. Оценка земель производится раз в два–три года.

Стоит отметить, что можно не только покупать недвижимость у государства, но и продавать её. Так, продать квартиру государству по кадастровой стоимости можно при условии реквизиции (изъятие земель) её или иного объекта недвижимости для государственных нужд, в том числе когда изымают аварийные дома.

Данное правило касается лишь учтённых в ГКН участков. Для ещё не оформленных земель администрацией определяется государственная стоимость. Как правило, при этом стоимость может колебаться в районе от 10 до 50% удельной кадастровой стоимости единицы измерения земли.

Данная стоимость устанавливается постановлением главы администрации на определённый срок либо до того, как будет принята новая оценка земель. Так, чтобы рассчитать стоимость земли нужно:

  1. Узнать процентную привязку к удельной стоимости единицы измерения земли. Такая стоимость определяется в среднем по региону при проведении государственной оценки учтённых земель и, как правило, за один квадратный метр земли ИЖС и гектар сельскохозяйственной земли.
  2. Нужно умножить площадь земли в пределах выбранных границ на удельную стоимость.
  3. Вычислить установленный администрацией процент.

Обычно оценка земель делается сотрудниками местной администрации. Но таким образом можно узнать примерную стоимость земли, на которую претендует заявитель.

Приобретение земель для КФХ

Фото 5

Вопросы деятельности данных организаций регулируются законом № 74-ФЗ от г. «О крестьянских (фермерских) хозяйствах». КФХ могут приобретать земли сельхоз назначения для ведения своей деятельности и участки других категорий, например, для строительства. Никаких специальных правил или оснований для этого нет.

Правила предоставления земель для КФХ идентичны тем, что установлены для распределения участков ИЖС.

Как купить земельный участок у администрации СНТ

В соответствии с п.2.7 ст.3 Федерального закона от №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (СНТ) имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

  1. земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;
  2. по решению общего собрания членов указанного объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения либо на основании другого устанавливающего распределение земельных участков в указанном объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения. Отсутствует решение общего собрания членов СНТ о распределении садового земельного участка.

Обратите внимание, что земельные участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» предоставляются только в границах садовых объединений (СНТ).

Можно ли купить землю у государства по закону

Вся территория в пределах государственных границ принадлежит каким-либо субъектам. Это могут быть частные лица (граждане и организации), муниципальные образования, государственные органы и другие субъекты.

Основные правила, регулирующие выкуп участков, содержаться в Земельном кодексе РФ. Эти положения дополняются актами органов местного самоуправления, постановления правительства и другими нормативными документами.

Все территории разделены по функциональному назначению. Гражданину или частной организации не удастся приобрести участок, если он относится к категории земель запаса, лесного фонда или особо охраняемых объектов.

При подаче заявления гражданину следует указать, для чего он предполагает использовать участок. Например, для строительства собственного дома или для огородничества.

Распространены случаи выкупа участков, которые используются гражданами на иных основаниях. Например, если с заявлением обращается гражданин, имеющие 3 и более детей.

Выкупить землю у государства в этом случае можно по упрощённой схеме:

  • формируется пакет документов (копия свидетельства о браке, копия свидетельств о рождении детей и т.д.);
  • подаётся заявление в муниципальную администрацию по месту регистрации;
  • департамент по имуществу выносит решение о предоставлении участка;
  • составляется договор на передачу объекта недвижимости;
  • проводится регистрация права собственности в Росреестре.

Конкретный порядок и сроки реализации передачи земли устанавливаются субъектами федерации на основании пункта 6 части 1 статьи 39.5 ЗК РФ. Данный случай не предполагает проведение торгов на основании указанного пункта.

За сколько можно купить землю у государства

Прежде всего следует обратиться к Гражданскому Кодексу РФ — частью 4 статьи 447 ГК РФ предусмотрено следующее — Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. п. 17 ст. ЗК РФ — Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).

Таким образом, начальная стоимость муниципальных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:

  1. Если организатору аукциона подана одна заявка на аукцион.
  2. Если по результатам рассмотрения нескольких заявок к торгам допущено только одно лицо.

Во всех остальных случаях указанная цена при продаже лота на аукционе является начальной, а договор заключается с лицом предложившим наибольшую цену.

Раньше стоимость земельного участка могла до начала аукциона могла «разогреться» выше рыночной, однако теперь максимальная планка законодательно определена кадастровой стоимостью — назначить цену выше нельзя. Ст.  ЗК.

Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

Фото 6

Статьей 8 Федерального закона от № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается преимущество в праве покупки земельного участка субъектом РФ либо в определенных случаях муниципальной администрацией, на территории которой располагается земля.

Продавец при реализации участка обязан в письменной форме уведомить об этом высший орган исполнительной власти субъекта РФ или в предусмотренных законодательством случаях известить орган местного самоуправления. При извещении о продаже собственник указывает следующие сведения:

  • Стоимость участка;
  • Площадь участка;
  • Местонахождение участка;
  • Срок осуществления взаимного расчета по договору купли-продажи.

Это далеко не все сведения, которые необходимо предоставить продавцу земли. Полный перечень содержится в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Такие сведения, как правило, в дальнейшем составляют основу всего договора купли-продажи, определяют его существенные условия. Также следует в уведомлении о продаже указывать информацию о продавце и кадастровый номер земельного участка, приложить к уведомлению ксерокопии правоустанавливающих документов на участок. Извещение о продаже является офертой, то есть открытым предложением лица заключить сделку с адресатом, принявшим предложение.

Стоимость продаваемой земли определяется только по усмотрению продавца и является, соответственно, рыночной.

Продавцу необязательно определять цену земли в зависимости от кадастровой стоимости. Цена участка указывается в рублях, и покупатель обязуется ее внести в указанный по договору срок, в том числе при оплате в несколько этапов.

Переход права собственности официально закрепляется государственной регистрацией. Общим правилом ГК РФ максимальный срок проведения расчетов по сделке купли-продажи составляет 90 дней. Отсчет трехмесячного срока пойдет не со дня получения извещения публичным образованием о желании продавца реализовать участок либо со дня получения продавцом ответа, а непосредственно с момента государственной регистрации.

Без государственной регистрации подобный род сделок является ничтожным в соответствии с пунктами 1-ыми статей 131, 164, 165, 551 ГК РФ.

Размер сельскохозяйственного участка, как и любого другого, считается по общепринятым величинам — гектарам или квадратным метрам.

Месторасположение участка определяется путем описания его с указанием адреса внутри субъекта РФ, муниципального образования. При описании используется направление от ближайшего населенного пункта и расстояние до него (к примеру, в 10 км на юго-восток от города Краснодар). В любом случае, к договору необходимо приложить кадастровый план участка (паспорт) с его кадастровым номером.

Право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность не имеют:

  • Иностранные граждане (статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • Лица, у которых при покупке участка будет превышен максимально установленный законом субъекта РФ размер общей площади сельскохозяйственных земель, принадлежащих одному лицу (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • Иные лица по законодательству Российской Федерации.

Структура договора общая для всех сделок по купле-продаже земельных участков. В бланке следует указать следующие сведения:

  • Место и дата заключения договора.
  • Стороны договора (сведения о них в зависимости от вида субъектов: паспортные данные физических лиц, наименования организаций и государственных органов).
  • Данные о передаваемом участке (площадь, месторасположение, кадастровый номер, категория земли, кому принадлежит и так далее).
  • Цена, подлежащая к уплате покупателю земельного участка.
  • Порядок расчета по договору.
  • Наличие обременений и ограничений земельного участка сельскохозяйственного назначения.
  • Момент вступления договора в силу.
  • Количество экземпляров, в которых составляется договор.
  • Подписи сторон.

Образец договора купли-продажи земли с/х назначения можно скачать здесь.

Как купить землю у Администрации через аукцион

Фото 7

Есть 2 варианта участия в аукционе по продаже земель:

  1. Купить земельный участок у государства под строительство дома (ИЖС) или бизнес можно только через торги (аукцион). Самый простой способ — это отслеживать информацию о новых аукционах на сайте районной Администрации, в публикациях местных СМИ (газеты, журналы и тд), а также на сайте . Подробнее о порядке проведения аукциона я расскажу немного позже.
  2. Если выставленный на торги земельный участок вас чем-то не устраивает, то вы сами можете стать инициатором аукциона на нужный вам участок. Участок можно выбрать из уже сформированных и находящийся в муниципальной или региональной собственности (отображаются на кадастровой карте РосРеестра) или сформировать абсолютно новый земельный участок. Предлагаю рассмотреть этот способ подробнее.

Обратите внимание, что с марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более 1-го земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой.

Шаг 1 — найти свободный муниципальный участок

Нам предстоит найти уже сформированный, но свободный от застройки и обременений земельный участок в публичной собственности. Для этого, откройте публичную кадастровую карту РосРеестра:  кликните на понравившейся вам участок  и обратите внимание на поле «Форма собственности» чтобы была возможность покупки земли у администрации, там должно быть указано — «Собственность публично-правовых образований»:

Далее перейдите во вкладку «Услуги» выберите раздел «Справочная информация по объекту недвижимости в режиме online»:

После чего внизу страницы нажимаем «Сформировать запрос» и кликаем ссылку с указанием участка:

В результате откроется справочная страница по земельному участку, где нас интересует поле «Права и ограничения»:

К сожалению, найденный нами публичный земельный участок оказался сначала в аренде, а затем проданным в ипотеку. Придется искать другой вариант.

Для продвинутых пользователей есть способ программной обработки кадастровой карты для поиска на ней муниципальных земельных участков — бесплатная программа «АРГО». Есть там замечательная функция «Скачать данные по кадастровому кварталу». В итоге получаешь экселевскую таблицу с перечислением всех земельных участков и их параметров, включая столбцы «Форма собственности» и «Права и ограничения». При использовании данного софта нет смысла лазить в ПКК и каждый раз ожидать загрузки данных — всё стало быстро и локально.

Шаг 2 — убедиться, что участок находится в публичной собственности

Когда земельный участок с указанными выше параметрами будет найдет, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. РосРеестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе. Зато в случае, если земля все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, — вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.

Нам нужно, чтобы в особых отметках раздела №1 выписки из ЕГРН было указано, что «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это означает, что земельный участок находится в публичной (государственной) собственности и не имеет частного собственника или арендатора.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите убедиться в отсутствии собственника быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

После того, как вы нашли сформированный муниципальный ЗУ и документально убедились в отсутствии у него частных собственников или арендаторов, то переходите сразу к подаче заявления на аукцион (шаг 6). 

Если найти подходящий ЗУ в публичной собственности так и не удалось, то переходите к шагу 3.

Шаг 3 — заказать схему расположения земельного участка

Когда найти достойный публичный земельный участок не получается, вы можете сами инициировать аукцион на нестоящий на кадастровом учете участок за пределами города. Для этого открываем карту Росрееста  выбираем интересующий нас муниципальный район (поселок, деревня и тп) находим свободную от кадастровой разметки территорию (например, земли населенных пунктов рядом с жилыми домам) заказываем схему расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ):

Пример несформированного муниципального земельного участка рядом с жилыми домами

Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис Гарант, который присылает готовый для согласования покупки документ в течение 2-х дней. Стоимость — 1990 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером (Лицензия №52-11-320) в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.

Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через Гарант

Шаг 4 — подать заявления об утверждении схемы и предоставлении ЗУ

Когда схема расположения нового земельного участка окажется у вас на руках, отправляйтесь в администрацию, на территории которой расположен данный ЗУ, просим у секретаря земельного отдела бланки и пишем на имя главы муниципалитета два заявления: «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане» и заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка», которое даёт старт для организации торгов. К заявлениям приложите схему расположения и копию паспорта с пропиской.

Срок рассмотрения заявлений до 30 дней. В течение этого времени Администрация публикует в прессе и на своем сайте информацию о создании аукциона по продаже «вашего» участка и собирает заявки от желающих в данном аукционе по-участвовать. Далее возможны 2 сценария:

  1. Если заявятся другие потенциальные покупатели, то администрация самостоятельно поставит найденный вами земельный участок на кадастровый учет и подготовит аукцион по его продаже. В этом случае, остается только непосредственное участие в инициированном администрацией аукционе (подробнее ниже). Но есть и другой, более выгодный сценарий.
  2. Если никто кроме вас на участок претендовать не будет, то Администрация предложит вам самостоятельно поставить землю на кадастровый учет. Взамен вы получите подписанный главой Администрации «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка», плюс «Постановление о предварительном согласовании выделения земельного участка из публичной собственности без проведения торгов». 

Шаг 5 — поставить участок на кадастровый учет

Итак, если вам удалось получить «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка», то снова отправляйтесь к кадастровому инженеру. Теперь от него потребуются: кадастровый паспорт, межевой план и постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет. 

Право межевания и составления технической документации имеет лицензированный кадастровый инженер, состоящий в официальной гильдии инженерных изысканий и геодезических работ. Точную форму и размеры участка на местности определяют прибором, связанным с РосРеестром в в соответствии с постановлением Минэкономразвития России №921. Стоимость услуги от 5 до 20 тысяч рублей (завит от региона).

В течение 14-ти дней после оплаты, земельный участок начнет отображаться на публичной кадастровой карте РосРеестра и можно будет переходить к подаче заявления о выделении ЗУ из собственности муниципалитета.

Шаг 6 — подать заявление о выделении земельного участка

После постановки участка на кадастровый учет, снова отправляемся в администрацию поселения, берем у секретаря бланк и пишем на имя главы «Заявление о выделении земельного участка из муниципальной собственности без торгов». При этом в заявлении нужно указать кадастровый номер участка, приложить схему расположения, Постановление о предварительном согласовании и кадастровый паспорт.

Далее ожидайте публикации даты аукциона и заявляйтесь на торги. Согласно пункту 151 Правил проведения аукционов на право заключения договоров купли-продажи, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от года N 67, в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе, либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе (если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе), а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона. (Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 30 мая 2019 г. N 14 «О квалификации соглашений хозяйствующих субъектов, участвующих в торгах»).

Из вышеперечисленных разъяснений делаем вывод, что если в аукционе участвовал хоть один участник, то земельный участок продадут ему без торгов и на начальных условиях.

Шаг 7 — заключить с Администрацией договор купле-продажи

Если цена вас устраивает, то в течение 30 дней администрация подготавливает договор купли-продажи и отправляет вам почтой или передает лично. Еще 30 дней дается на изучение и подписание договора. Затем подписанные договора нужно передать в муниципалитет и оплатить остаток прописанной в договоре суммы согласно предоставленным реквизитам (безнал).

На основании подписанного обеими сторонами договора купли-продажи, земельный участок оформляется в собственность в РосРеестре. Через 14 дней после подачи документов на регистрацию прав, вы будете внесены в ЕГРН и указаны в качестве нового собственника.

Как самостоятельно оформить покупку земельного участка в РосРеестре

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zhiloepravo.com/vopros/pokupka/zemlyu-gosudarstva.html
  • https://neuristu.ru/zemlya/kak-kupit-zemlyu-u-gosudarstva.html
  • http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/kak-kupit-zemlyu-u-gosudarstva.html
  • https://zakonometr.ru/zemlja/kupli-prodazha/selskoxozyajstvennogo-naznacheniya.html
  • https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemlyu-u-administraczii/
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/pokupka-zemel-selxoznaznacheniya.html
Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector