Перед тем, как воспользоваться той или иной статьей, обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным юристом. На сайте могут быть статьи 18+.

Как продать дом в ипотеке сбербанк

Содержание
  1. Как продать квартиру без участия Сбербанка?
  2. Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка
  3. Документы для передачи недвижимости банку
  4. Возможные риски
  5. Возможные риски при покупке ипотечной квартиры
  6. Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка
  7. Тонкости процедуры продажи дома
  8. Необходимый пакет документов
  9. Важные нюансы
  10. Продажа квартиры ипотеку и материнский капитал
  11. Продажа квартиры, купленная по программе военной ипотеки
  12. Продажа квартиры при разводе
  13. С последующей покупкой новой квартиры в ипотеку
  14. Как продать ипотечную квартиру с участием Сбербанка?
  15. Тонкости продажи жилья с обременением
  16. Согласование сделки с банком
  17. Можно ли обойтись без банка
  18. Переоформление дома в ипотеке
  19. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку
  20. Можно ли продать квартиру в ипотеке в Сбербанке
  21. Каким образом можно продать квартиру в залоге у Сбербанка
  22. Погашение задолженности
  23. За счёт покупателя
  24. Новая ипотека
  25. Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути
  26. Продажа квартиры за наличные
  27. Продажа квартиры в ипотеку другого банка
  28. Продажа квартиры с участием Сбербанка
  29. Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком
  30. Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой
  31. Три способа продать квартиру без разрешения банка
  32. Нюансы продажи жилья с обременением
  33. По программе «Военная ипотека»
  34. По программе «Ипотека плюс материнский капитал»
  35. При наличии несовершеннолетних
  36. При разводе
  37. Если планируется новая покупка жилья в ипотеку
  38. Вопросы и ответы
  39. Источники

[no_toc]

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? В статье вы узнаете можно ли продать квартиру если она в ипотеке Сбербанка, какие нужны документы для продажи квартиры. Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке. Переоформление дома в ипотечном кредите. Способы самостоятельной продажи квартиры.

Содержание

Как продать квартиру без участия Сбербанка?

Если вы решили продать недвижимость без активного содействия со стороны банка, то стоит придерживаться следующего алгоритма:

  • Осуществляется поиск покупателя, который согласится погасить задолженность ипотечного заёмщика перед Сбербанком;
  • Клиент кредитной организации совместно с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи;
  • Погашается задолженность по ипотеке;
  • Владелец помещения совместно с сотрудником Сбербанка снимает обременение с залогового имущества;
  • Оформляется договор купли-продажи помещения;
  • Сделка регистрируется в Росреестре.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Гражданин, решивший реализовать залоговое имущество самостоятельно, обязан заблаговременно уведомить Сбербанк о своих намерениях. Условия предстоящей сделки должны устраивать обоих контрагентов. Если залоговым имуществом является строящееся жильё, то продажа может быть осуществлена только при наличии разрешения застройщика. Недвижимость с обременением обычно продаётся со значительной скидкой (10-25%). Покупателями часто выступают опытные риелторы, которые занимаются приобретением квартир.

Особенно выгодно приобретать ипотечную квартиру в период экономического кризиса. Человек, испытывающий финансовые проблемы, вынужден продать помещение по минимальной цене. Именно это происходило во время кризиса 2007-2009 годов.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Если квартира находится в ипотеке, продать её можно, хотя продажа потребует больше времени. Банку придется проверять нового покупателя и принимать решение о выдаче ему кредита, если он не может сразу выплатить полную стоимость квартиры. Фактически, при такой сделке жилье переоформляется на нового покупателя вместе с обязательствами.

В этом случае покупатель будет иметь право собственности на квартиру и долг по ипотеке перед банком, а банк получит нового плательщика. Передачу денег продавцу можно осуществить через ячейку банка и таким образом обезопасить себя от риска быть обманутым и не получить своих денег за квартиру. Такая продажа, вероятнее всего, уменьшит полученную прибыль: покупатель может потребовать скидку за покупку квартиры, обременённой ипотекой. К тому же часть прибыли уйдёт банку за предоставление услуг по оформлению ипотечных документов.

Банк может предъявить штраф при продаже квартиры взятой в ипотеку, или вовсе отказать в продаже жилья. Уладить спорные вопросы с банком можно, сняв обременение. Если средств не хватает, можно сделать это за счёт средств покупателя, если он на это согласится.  Банку важно получить назад свои средства, а не то, из чьих денег они будут выплачены. Но здесь возникают сложности с покупателем — не каждый согласится выплачивать чужой долг, а только потом покупать квартиру.

Документы для передачи недвижимости банку

Иногда для улучшения условий проживания покупатель может продать квартиру банку. Сбербанк в таком случае может выдать кредит на покупку новой недвижимости. Необходимыми документами для процедуры выступают:

  • выписка из реестра юрлиц на снятие запрета, для чего банк дает необходимую справку;
  • банковский договор по кредиту;
  • регистрационное свидетельство о кредитном обязательстве;
  • паспортные данные лиц, принимающих участие в сделке.

Возможные риски

Как и любая другая серьёзная сделка, продажа ипотечного жилья связана с некоторыми рисками. Особенно это касается покупателя недвижимости. К примеру:

  • Отказ продавцом от сделки в момент, когда был внесён задаток (если всё по документам было оформлено правильно, то материально покупатель ничего не потеряет, однако с определёнными трудностями с оформлением бумаг ему придётся встретиться).
  • Слишком продолжительный процесс снятия обременения с квартиры.
  • Отказ в ЕГРН, если в оформлении документов были ошибки.

Проданное имущество не принесёт никаких ипотечных рисков продавцу если он будет внимательно выполнять требования сотрудников банка.

Возможные риски при покупке ипотечной квартиры

Основным риском приобретения ипотечной квартиры является возможная потеря покупателем денежных средств, которые он будет вынужден передать до официального перехода права собственности.

Предварительный договор купли-продажи содержит только обязательство совершить сделку, однако не рассматривается законодательством как гарантия ее завершения.

Если денежные средства переданы по расписке в счет будущей покупки жилья, у покупателя существует возможность ее взыскать, в случае нарушения обязательства по отчуждению помещения. Однако реальная возможность получить обратно свои денежные средства может стать проблематичной ввиду недобросовестности продавца.

Исходя из этого, для покупателя наиболее предпочтительным вариантом приобретения ипотечного помещения является получение продавцом разрешения у банка и согласование всех существенных условий договора.

Еще одним вариантом решения проблемы может стать частичная передача денежных средств, которой хватит для погашения кредита, тогда как остальная часть денег будет передана после совершения основной сделки.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка

Кредитования покупки жилья долгосрочный процесс, договор заключается на 5-10-20 лет. За этот период жизнь заемщиков может кардинально изменится. К причинам, чтобы продать ипотечную квартиру Сбербанка, относятся:

  • ухудшение платежеспособности вследствие потери работы;
  • утрата трудоспособности;
  • развод;
  • потеря кормильца;
  • смена региона проживания;
  • желание переехать в частный дом;
  • потребность увеличить жилплощадь;
  • необходимость переехать в помещение поменьше;
  • получение наследства.

Чаще всего ипотечное жилье продается по причине неплатежеспособности, и в этом случае совместная/добровольная продажа залогового имущества выгодна как банку, так и клиенту:

  1. Выгоды для кредитора – Сбербанка:
    • в портфеле не появится очередной проблемный кредит;
    • задолженность погасится относительно быстро, в сравнении с принудительной реализацией через суд;
    • высокая вероятность погашения долга в полном объеме;
    • дополнительные затраты оплачивает клиент, отсутствуют издержки на судебный процесс;
    • не будет утеряна потенциальная процентная прибыль за период разбирательств по залогу.
  2. Выгоды для залогодержателя:
  • есть шанс получить прибыль или вернуть часть уплаченных денег;
  • в кредитной истории не появится проблемное пятно;
  • банк не будет насчитывать пени и штрафы.
Фото 1

Тонкости процедуры продажи дома

Почему же собственники хотят избавиться от дома, купленного под ипотеку? Причин этому можно назвать несколько. Например, у ссудозаемщика сделало шаг вперед благосостояние, и он хочет улучшить свои жилищные условия. Еще одна мотивировка – развод супругов, при котором обычно бывает раздел имущества, естественно и дома.

Поводом для этого может стать и значительное ухудшение достатка дебитора, необходимость собрать крупную сумму на лечение и еще много непредвиденных причин.

Таким образом, если возникла необходимость продать ипотечный дом, нужно действовать в таком порядке:

  1. известить банк, который выдал кредит, о своем намерении.
  2. Найти покупателя и договориться, чтобы он до оформления купчей выплатил аванс для закрытия квартирного кредита. Некоторые риелторские агентства предлагают услугу «снятие обременения». Она для тех, кто не может найти выгодного покупателя самостоятельно. В этом случае работники агентства сами оплачивают остатки ипотечного кредита в банке, после чего продают дом на общих основаниях. Однако такая сделка довольно невыгодна и подходит только тем, кому срочно нужны деньги.
  3. Получить необходимый задаток по договору.
  4. Далее покупатель должен погасить долг по кредиту, а вы – получить соответствующую справку.
  5. Потом продавец жилья с сотрудником банка обязан посетить Регистрационную палату или Многофункциональный центр, чтобы снять залог с дома. После подачи соответствующего заявления и документов в течение 3 рабочих дней продавец должен получить копии документов и выписку из ЕГРН с подтверждением, что жилье не заложено.
  6. Вот после этого можно продавать дом. С клиентом следует подписать договор купли-продажи. Сделку нужно зарегистрировать в УФРС.

СПРАВКА. Если нынешний владелец дома в течение 10 дней не получит оговоренную сумму, сделка потеряет свою юридическую силу, а имущественные права будут возвращены. Такая специфика регистрационных действий при продаже недвижимости, которая находится под ипотекой.

Форма договора купли-продажи дома с обременением в виде ипотеки.

Необходимый пакет документов

Комплект документов для отчуждения заложенного помещения будет различаться в зависимости от варианта действий, выбранного продавцом. Если совершается сделка с участием банка, то потребуется оформить с заинтересованным лицом продажу ипотечного долга.

Для этого сторонам и кредитному учреждению потребуются следующие документы:

  • проект договора купли-продажи, предметом которого будет ипотечный жилой объект, а стоимость сделки будет не ниже остатка по кредитному соглашению,
  • полный комплект документов для проверки платежеспособности покупателя (как правило, совпадает с обычными требованиями банка при рассмотрении заявки на кредит),
  • соглашение о переводе ипотечного долга на новое лицо.

Так как принятие решения о возможности продажи квартиры зависит только от волеизъявления банка, стороны будут следовать его указаниям при оформлении всех необходимых документов.

При покупке ипотечной квартиры у Сбербанка без разрешения и участия кредитного учреждения, сторонам будут необходимы следующие документы:

  • исходное ипотечное соглашение, из которого можно будет установить остаток долга по кредиту,
  • выписка из ЕГРН, из которой стороны получат сведения о наличии прав продавца на помещение, а также о наличии залога,
  • предварительный договор купли-продажи, в котором стороны зафиксируют намерение совершить сделку и предусмотрят возможность оплаты суммы по договору для погашения кредита,
  • расписка в получении денежных средств,
  • договор купли-продажи, который будет подписан после погашения задолженности по ипотеке и снятия залога.

При наличии указанных документов и согласии сторон оформить передачу денежных средств до совершения основной сделки купли-продажи, данный способ позволит избежать обращения в банк за получением разрешения на отчуждение заложенного имущества.

Важные нюансы

В ходе продажи ипотечного жилья нужно обратить внимание на следующие важные особенности.

Продажа квартиры ипотеку и материнский капитал

Совершить эту сделку вполне реально, нужно только обратиться в два учреждения: Сбербанк и органы опеки. Получив разрешения, продавец имеет право воспользоваться несколькими способами продажи, перечисленными ранее.

Также стоит обратить внимание на то, что при использовании материнского капитала вы писали обязательство выделить доли детям. Это обязательно нужно сделать, чтобы сделка была законной и её потом не оспорили.

Продажа квартиры, купленная по программе военной ипотеки

Здесь нужно направить заявление в Росвоенипотеку, затем заявление в накопительно-ипотечную систему. После того, как банк рассчитает сумму, оставшуюся в качестве долга по ипотеке, эта сумма гасится. В итоге военный получает справку о снятии обременения.

Продажа квартиры при разводе

Развод не вносит серьёзных изменений в обычную процедуру продажи ипотечной недвижимости, но клиенту Сбербанка необходимо будет поставить сотрудников банка в известность о бракоразводном процессе путём подачи заявления.

Подробнее ипотека при разводе описана нами ранее.

С последующей покупкой новой квартиры в ипотеку

Замена залога по ипотеке в Сбербанке возможна, но данную процедуру нужно проходить через сделку купли-продажи квартиры, поэтому просто поменять одну квартиру на другую неполучится. Нужно будет закрыть свою ипотеку и продать квартиру, а на вырученные деньги взять новую квартиру или добавить как первый взнос в новую ипотеку.

Порядок процедуры получения ипотеки на квартиру для студентов, для людей с ограниченными возможностями и ряда других незащищённых лиц в Сбербанке мало чем отличается от стандартной процедуры. Продажа ипотечной недвижимости, соответственно, имеет те же условия.

Как продать ипотечную квартиру с участием Сбербанка?

Причины, по которым у человека может возникнуть желание продать залоговое имущество, бывают разными. У кого-то ухудшается материальное положение, кто-то разводится, другие хотят поскорее рассчитаться с долгами. Для оформления продажи залоговой квартиры необходимо составить заявление на имя руководителя банковского отделения. Должнику следует озвучить обстоятельства, которые подтолкнули его к реализации залога. После получения одобрения со стороны Сбербанка можно продать помещение на открытом рынке.

Финансовые организации оказывают активное содействие в совершении операций с заложенной недвижимостью. Они подбирают покупателей жилплощади и обеспечивают безопасность расчётов. С 2012 г российские банки утратили возможность взимать комиссии за досрочный возврат кредитов. Соответствующие законопроекты были одобрены депутатами Госдумы РФ. В данный момент реализация залогового имущества не влечёт дополнительных расходов для заёмщика.

Продажа залога сопровождается составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи. Часть денег, переведённых по договору, пойдёт на погашение ипотеки. Остаток средств закладывается в сейфовую ячейку. После полного погашения задолженности подписывается соглашение, в котором указываются сведения о том, что часть суммы хранится в банковской ячейке. После снятия обременения происходит окончательный расчёт и переоформление помещения.

Фото 2

Тонкости продажи жилья с обременением

Схема продажи ипотеки индивидуальна для каждого клиента, суть нескольких вариантов заключается в следующем:

  1. Наиболее приемлемый вариант для банковской организации: объект покупается за реальные деньги, задаток покупателя идет на погашения остатка задолженности, только после этого начинается процесс снятия обременения.
  2. Переоформления на нового владельца ипотечного договора, при этом часть денег выплачивается первоначальному владельцу, который погашал кредит определенное время.
  3. Переоформления ипотечного займа в нецелевой либо замена залога, фактическая покупка и погашения остатка задолженности.

Согласование сделки с банком

Заемщик должен являться инициатором решения проблемы, тогда увеличиваются шансы не потерять вложенные средства. Идеальный ход переговорного процесса:

  1. Заемщик обращается к банковскому представителю с описанием сложившейся ситуации и желаемой схемой решения проблемы.
  2. Кредитор одобряет вариант дальнейших действий: реструктуризация кредита или продажа залога.
  3. Сбербанк и залогодержатель согласовывают следующие моменты:
    • целевая цена,
    • приемлемый срок,
    • порядок кредитных взаимоотношения на этапе поиска покупателя и подписания договоров,
    • пошаговую инструкцию для задействованных сторон.
  4. Реализация согласованного плана действий.

Можно ли обойтись без банка

Продажу возможно выполнить самостоятельно, с привлечением кредитора и риэлтеров, в арсенале которых много проработанных вариантов.

Если не хотите привлекать залогодержателя, то порядок действий следующий:

  1. Возьмите деньги в долг или попросите предоплату в покупателя (для него уровень риска значительно возрастает) и погашаете остаток задолженности.
  2. Закрываете кредит Сбербанка, снимаете обременение.
  3. Подписываете соглашение о продаже, получаете вторую часть денег.

Переоформление дома в ипотеке

Продать дом, находящийся в кредитном обязательстве намного сложнее, чем квартиру. Самым важным вопросом является то, как продать дом в ипотеке Сбербанка и реально ли это. При этом стоит учесть тот факт, что российские банки не слишком благоволят раздавать кредиты на частные домовладения. Это вызвано тем, что они плохо перепродаются из-за индивидуальности дизайна. Имеются трудности и с оформлением земельного участка на нового владельца. Обычно банк соглашается перепродавать дом только при высокой залоговой ликвидности.

Залог может иметь высокую ликвидность в том случае, когда строительство дома производилось с особой прочностью на основе бетона или кирпича. Становление фундамента должно быть выполнено углубленно, а само жилье располагаться в хорошем районе и иметь все коммуникационные удобства. Для гарантии успеха в поиске нового владельца важно проведение косметического ремонта перед продажей.

Процедура оценки включает в себя определение текущего состояния и срок эксплуатации объекта. Оценщиками будет производиться проверка всей документации на дом. При наличии всех необходимых документов в полном комплекте может производиться перепродажа дома и земли.

Все этапы продажи дома в ипотеке схожи с переоформлением квартиры в долговом обязательстве. Но здесь стоит учитывать, что сделка не будет иметь слишком большую выгоду, ведь стоимость придется устанавливать ниже, чем на рынке недвижимости. Это вызвано тем, что предполагается производить срочную продажу.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку

С вопросом о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую целесообразно обратится к обслуживающему менеджеру, который предложит реалистичные варианты с учетом индивидуальных деталей.

Если у Вас остались вопросы — сообщите нам Задать вопрос

Предположить можно не один способ реализации:

  1. Оформляете нецелевой кредит другого банка или берете в долг в родственников, оплачиваете первоначальный взнос, выполняете замену залога (по предварительной договоренности), продаете первую квартиру и рассчитываетесь с долгами.
  2. Закрываете кредитный договор по стандартной банковской схеме, остаток средств используете на стартовый платеж, на остальную сумму оформляете новую ипотеку.

Сбербанк предпочитает, чтобы клиент полностью погасил задолженность и оформил новый займ.

Нюансы с налогами:

  • если объект ипотеки в собственности меньше трех лет – требуется оплата 3% налога с дохода;
  • при покупке недвижимости с большей стоимостью, возможно получить налоговый вычет – до 13%.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в Сбербанке

Среди множества кредитных учреждений в нашей стране наибольшая доля ипотечных кредитов приходится именно на Сбербанк. Это связано с широкой сетью подразделений компаний, что позволяет охватывать услугами практически все населенные пункты.

Квартира, взятая в ипотеку у Сбербанка, будет только формально принадлежать покупателю, в силу следующих обстоятельств:

  • договор купли-продажи квартиры оформляется одновременно с залоговым обязательством, которое является гарантией своевременной оплаты,
  • в период действия кредитного соглашения распоряжение ипотечной квартирой осуществляется только с согласия банка, а в ряде случаев условиями кредита может быть установлен полный запрет на отчуждение,
  • снятие обременения на квартиру будет доступно после полного исполнения обязательств перед кредитным учреждением.

Банк получает контроль не только за возможными случаями продажи объекта залога, но и за его фактическим использованием. Нарушение условия кредитного соглашения может повлечь его досрочное расторжение, что грозит потенциальными рисками потери жилья.

Существует ли возможность законным способом совершить сделку купли-продажи квартиры, которая обременена залогом банка? Такой вариант существует, и он может быть реализован двумя способами:

  • продажа ипотечной квартиры по разрешению банка,
  • совершение сделки без участия кредитного учреждения.

Возможность продать ипотечную квартиру по предварительному разрешению Сбербанка будет обусловлена только собственным решением залогодержателя и напрямую зависит от условий ипотечного соглашения.

Если в содержание договора был включен пункт о полном запрете на совершение сделок, теоретическая возможность продать помещение возникнет только при согласии кредитной организации изменить условия договора.

Если условия ипотечного кредита не устанавливают ограничений по возможному отчуждению недвижимости, продажа залоговой квартиры будет возможна с учетом следующих обстоятельств:

  • продавец ипотечной квартиры должен представить кредитному учреждению проект договора с указанием всех существенных условий по сделке купли-продажи квартиры,
  • банк проводит проверку представленной документации и устанавливает судьбу дальнейшего обслуживания кредита,
  • предложение продавца ипотечной квартиры может быть удовлетворено или оставлено без одобрения, причем у заемщика отсутствует право требования об одобрении такой сделки.

При каких условиях банк разрешит продажу квартиры? Представленными документами должен быть предусмотрен способ защиты прав кредитного учреждения: погашение задолженности за счет суммы сделки либо перевод кредитных обязательств на новое лицо. Очевидно, что существует только теоретическая вероятность согласия банка на замену заемщика, так как она подразумевает доскональную проверку его кредитной истории, уровня доходов, состава семьи и т. д.

Если банк несогласен с продажей ипотечной квартиры, владельцу жилья придется искать способы обойти ограничение на распоряжение объектом недвижимости и полностью исключить банк из состава участников сделки.
Фото 3

Каким образом можно продать квартиру в залоге у Сбербанка

Процедура продажи жилплощади, находящейся в залоге, достаточно кропотлива. Рассмотрим несколько распространенных способов продажи.

Погашение задолженности

Самый простой способ продать недвижимость – погасить задолженность и продать самому. Нужно понимать, что владелец ипотечной недвижимости – полноценный собственник и, по сути, может делать с квартирой то, что и владелец обычной квартиры. Продавцу следует проделать следующий порядок действий:

  1. Ознакомиться с ипотечным договором; в месте, где указаны условия содержания квартиры (в некоторых случаях запрещена даже перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка), должен быть прописан вопрос продажи.
  2. Погасить задолженность в банке (как указывалось ранее, с 2012 года комиссия не снимается).
  3. Лично или с помощью риэлтора провести поиск покупателя и продать квартиру.

Самое сложное здесь – снять обременение. Этот процесс будет подробно расписан ниже.

За счёт покупателя

Вторым способом избавиться от ипотечной квартиры является её продажа за счёт покупателя. Такая практика тоже часто применяется, и банк может помочь во многих вопросах. Для этого нужно:

  1. Найти покупателя. То, что для квартиры в залоге не найдётся покупателя – это миф. Да, желающих будет меньше, но они будут. Чаще всего, квартиры в залоге продаются риэлторским агентствам.
  2. Продавец и покупатель заключают предварительную сделку купли-продажи, покупатель даёт расписку, по которой обязуется оплатить долг продавца по ипотеке.
  3. Покупатель гасит долг, владелец в Сбербанке снимает обременение, в подтверждение получая справку о снятии.
  4. Между покупателем и продавцом оформляется обыкновенный договор купли-продажи, процедура заносится в Российский реестр недвижимости.

Важно знать! Если заёмщик приобрёл квартиру в ипотеке в строящемся доме, то в процессе оформления перепродажи недвижимости появляется новое лицо – застройщик. В строительную компанию необходимо отправить запрос на предоставление разрешения на осуществление сделки. Затем в офисе продаж представитель застройщика выдаёт заёмщику соответствующее разрешение. Его нужно отнести в банк вместе с остальной документацией.

Новая ипотека

Существует третий, наименее популярный вариант решения проблемы — это оформление ещё одной ипотеки, но уже на нового заёмщика. К сожалению, в Сбербанке нет услуги, позволяющий переоформить одну и ту же ипотеку на другое лицо, поэтому придётся оформлять новую. Делается это следующим образом:

  1. Продавец находит покупателя, который согласится перекупить квартиру в ипотеку. Такого человека найти весьма затруднительно, и наиболее верный способ будет сделать скидку на недвижимость, мотивируя тем самым сделать покупку квартиры именно у заёмщика.
  2. Продавец ипотечной квартиры получает разрешение от Сбербанка на продажу, указывая в этом заявлении, что продавец будет брать новую ипотеку.
  3. Между старым и новым заёмщиком заключается договор купли-продажи, новый выплачивает старому его первоначальный взнос или сумму, которую последний уже выплатил банку (соответственно, со скидкой).
  4. Сотрудники Сбербанка меняют данные в закладной, расторгают её с продавцом квартиры.
  5. Новый заёмщик оформляет ипотеку в банке на сумму, оставшуюся после взносов продавца.

Важно знать! Скидка продавцу понадобится не только в случае с оформлением новой ипотеки, но ещё и в двух первых способах. Однако существуют регионы, в которых цены на недвижимость постоянно растут, и за время выплаты взносов (а пройти могло достаточно большое количество лет от первой оплаты до решения продать) цена могла вырасти (особенно это касается взятой в ипотеку от Сбербанка недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге). И продавец сможет не только отбить скидку, но и заработать на такой сделке.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Разберем в деталях три возможных и наиболее распространенных варианта продажи заложенной квартиры в Сбербанке: в обход Сбербанка и его участием, а также за наличные.

Продажа квартиры за наличные

Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

  1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
  2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
  3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
  4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Вариант сделки, когда продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а потенциальный покупатель планирует оформлять аналогичный займ для ее покупки, сегодня встречается все чаще.

Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

Если подобный покупатель найден, то реализация недвижимости производится при соблюдении следующей последовательности шагов:

  1. Заключение предварительного ДКП, в котором указывается сумма задатка (остатка долга в Сбербанке, наименование ипотечного банка покупателя, а также порядок и сроки расчетов).
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залогового имущества от обременения.
  4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
  5. Предъявление требуемого пакета документов в новый банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в МФЦ/Регпалате.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель недвижимости планирует оформлять ипотеку Сбербанка, то это определенным образом упростит сделку. Сбербанк сделает переоформление залога с продавца на покупателя в рамках специальной программы ипотеки.

Продажа с использованием данного варианта при получении разрешения на отчуждение жилплощади включает в себя следующие шаги:

  1. Покупатель подает заявку на ипотеку с обязательным условием, что будет приобретаться конкретная квартира в залоге Сбербанка.
  2. Получается одобрение по сделке.
  3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк в один день производит гашение ипотеки выдачу новой на покупателя.
  5. Регистрируется одновременное снятие обременение и наложение зново.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сделка очень сложная. Не каждый менеджер готов её провести. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить вашу ситуацию.

Фото 4

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.

Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.

Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.

Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

Три способа продать квартиру без разрешения банка

Способы продажи собственности без разрешения банка должны предусматривать вариант погашения кредита за счет условий сделки. Это подразумевает установление такой стоимости квартиры, которая позволит:

  • погасить задолженность по основному долгу,
  • оплатить текущие проценты за пользование ипотечными средствами,
  • внести возможную стоимость дополнительной комиссии за досрочное погашение кредита (если такое условие содержится в тексте соглашения).

В такой ситуации у покупателя ипотечной квартиры фактически возникает обязанность по досрочному погашению кредитного обязательства, причем данные действия необходимо выполнить до подписания договора купли-продажи.

С этой целью владельцу жилья, обремененного залогом, необходимо выполнить следующие действия:

  • найти потенциального покупателя ипотечной квартиры, который будет готов уплатить полную или большую часть стоимости объекта до заключения договора,
  • заключить предварительное соглашение или иной аналогичный договор, позволяющий осуществить передачу денег до совершения основной сделки,
  • погасить долг перед банком и снять залог с имущества,
  • оформить договор, после чего приобретатель ипотечной квартиры приобретет весь комплекс прав.

В этом случае квартира, находящаяся в залоге у банка, будет освобождена от обременения сразу после погашения суммы задолженности и процентов. Согласие кредитного учреждения или участие его в сделке не потребуется, ни при каких обстоятельствах.

В качестве возможного варианта использования такого способа возможна ситуация, когда используется действующий ипотечный кредит под получение нового ипотечного кредита. Если квартира приобретается по ипотеке, такой вариант потребует согласования условий с кредитным учреждением покупателя.

Нюансы продажи жилья с обременением

Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

По программе «Военная ипотека»

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

  • нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
  • владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

  1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
  2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
  3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
  4. Снятие обременения с недвижимости.
  5. Получение остатка средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

При наличии несовершеннолетних

В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.
Смотрите также: «Брешь в законе о маткапитале» — журналисты хабаровского канала «Губерния» разбираются, почему квартира, купленная в кредит с использованием материнского капитала, может стать миной замедленного действия.

При разводе

Продать дом, оформленный в ипотеку, при разводе не сложно, необходимо сообщить в заявлении о начатом бракоразводном процессе.

Если недвижимость куплена до брака, то собственность и кредитные обязательства принадлежат заемщику. Если супруг прописан в квартире, он может получить компенсацию, равную половине средств, потраченных на погашение задолженности за период брака.

Если планируется новая покупка жилья в ипотеку

Суть процедуры в том, что клиент продает имеющуюся недвижимость, погашает задолженность, а оставшиеся средства направляет на первый взнос по новому ипотечному займу.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://sber-ipoteka.info/info/operacii/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka.html
  • https://ipotekami.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/
  • https://chebo.pro/pravo/kak-prodat-kvartiru-ili-dom-v-ipoteke-sberbanka.html
  • https://ipotekaved.ru/sberbank/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html
  • https://domosite.ru/zakon/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka
  • https://onlinesber.ru/kak-pravilno-prodat-kvartiru-po-ipoteke-sberbanka.html
  • http://urist.club/kredit-fiz-l/tselevoj-k/ipoteka/vidy-i/dom/kak-prodat.html
  • https://ipotekaved.ru/sberbank/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiry.html
  • https://domclick.info/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/
Игорь Николаевич
Игорь Николаевич
Используйте поиск на сайте, есть ответ почти на любой ваш вопрос
Задать вопрос

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн консультация юриста на сайте spravka2.ru
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector