Перед тем, как воспользоваться той или иной статьей, обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.

Как продать офис

Содержание
  1. Какие существуют способы продажи коммерческой недвижимости – ТОП-3 основных способа
  2. Способ 1. Самостоятельная продажа
  3. Пример Один мой знакомый по имени Ринат владел небольшим помещением, которое использовалось для торговли овощами и фруктами. Недавно Ринат переехал в другой район и решил продать точку быстро и без привлечения посредников. Повесил самодельный баннер, дал объявления в СМИ и в интернете. Переезд и обустройство на новом месте занимали у Рината почти всё свободное время, но поначалу он ещё успевал отвечать на звонки и встречаться с желающими. Но постепенно их поток иссяк, объявление затерялось среди других подобных, а помещение так и стоит уже более 9 месяцев с сиротливым баннером «Продам». Вывод: не умеешь продавать или нет на это времени, не берись. Делегируй эту задачу тем, кто может и умеет. Способ 2. Пользование услугами частного риэлтора Частный маклер – это высококвалифицированный специалист, работающий независимо от агентств недвижимости. Поскольку такому «вольному стрелку» не нужно регулярно «отстёгивать» процент с дохода в корпоративный котёл, он берет за свои услуги меньше на 25-50%. Но есть опасность, что вам попадётся аферист, непрофессионал или новичок. Среди частных маклеров с коммерческой недвижимостью работают единицы. Такого спеца можно найти в Москве или СПб, но, например, в Барабинске — сложно или невозможно. В любом случае работать с ним, как и с ангажированным агентом, нужно строго по контракту. Узнайте больше о частных риэлторах из соответствующей статьи. Способ 3. Обращение в агентство недвижимости Это оптимальный вариант для делового человека. Услуги агентства стоят денег, но эти затраты в конечном счете с лихвой окупаются. При условии, конечно, что вашим объектом занимаются настоящие профи с опытом ведения подобных дел. У каждой конторы имеется готовая клиентская база, так что поиск покупателя, звонки и переговоры агенты берут на себя. Они же проследят за юридической чистотой сделки, займутся подготовкой и оформлением документации, финансовыми взаиморасчетами. За хорошим риэлтором продавец, как за каменной стеной. Можно не бояться, что помещение уйдёт по дешёвке или его приберут к рукам мошенники. О том, как работают агентства недвижимости, читайте более подробный материал. Небольшая таблица наглядно демонстрирует основные плюсы и минусы всех способов продажи: Частые вопросы/проблемы Полезные статьиСтоит ли брать квартиру в лизинг на физическое лицо и как это сделать?Как правильно и безопасно продать квартиру без посредников: пошаговая инструкцияЧто выгоднее: аренда или ипотека и почему снимать квартиру всегда лучше кредита? Как найти покупателя на объект? Как продать офис, склад или магазин? «Рассказать» об объекте как можно большему числу потенциальных покупателей. Используйте различные рекламные каналы, привлекайте к процессу посредников, не брезгуйте «холодными» звонками. Как переоформить коммерческую недвижимость в жилую? На практике чаще переоформляют жилые квартиры в торговые помещения, чем наоборот. Но при желании бизнес-недвижимость можно тоже можно перевести в жилую. Правда, это потребует от владельца объекта серьезных затрат времени (от одного года) и кучи денег и нервов. Самая главная проблема: привести объект в соответствие нормам для жилых помещений. Придется вызывать представителей различных служб (пожарных, например) и оформлять разрешения. В 90% случаев потребуется перепланировка или переустройство помещения. Готовим проект строительных работ, согласовываем его с чиновниками, делаем ремонт или перепланировку и вызываем комиссию, которая должна все это «одобрить». Ну, а дальше, собственника объекта ждет следующий этап: переделка документов (нужен новый технический план и новая выписка из ЕГРН). И только после всех этих «кругов ада» недвижимость можно продавать как жилую. Как оформить сделку по продаже коммерческого объекта? Подготовить полный пакет документ документов, подписать договор купли-продажи и оплатить налог с продажи недвижимости. Как быстро продать любой коммерческий объект? Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости За отдельную плату профессионалы возьмут на себя все хлопоты по продаже объекта. Еще один плюс сотрудничества с АН: посредник, как и Вы, заинтересован в продаже объекта по максимальной цене. Такой подход в разы ускоряет продажу. Совет 2. Выбирайте фирмы, которые специализируются на срочном выкупе недвижимости Это вариант для тех, кому нужно срочно продать недвижку. Крупные АН выкупают объекты со скидкой (10-30% от рыночной стоимости) в течение 1-3 дней за собственные деньги. Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта Укажите в объявлении все плюсы недвижимости: близость транспортной развязки, проведенные коммуникации, шикарный вид из окна офиса. Сделайте качественные фото! Совет 4. Создавайте целевую рекламу Реклама обязательно должна быть грамотно таргетированной. Запускайте ее не на общих, а на специализированных сайтах. Как продать коммерческую недвижимость Принципы продажи коммерческой недвижимости практически не отличаются от тех, которые применяются при продаже жилой недвижимости: В первую очередь, при продаже такой недвижимости должна быть правильно определена цена. Для этого продавец должен провести маркетинговое исследование, изучить рынок, просмотреть аналоги и сделать вывод о цене продажи своего объекта. Если цена объекта определена неверно, то объект может просто долгое время не продаваться: при высокой цене на объект звонков от потенциальных покупателей практически не будет. При низкой стоимости объекта продавец теряет возможную выручку. При покупке и продаже коммерческой недвижимости обе стороны оценивают то, что такая недвижимость будет приносить доход. Поэтому до того, как объект будет выставлен на продажу, продавец должен оценить возможный доход от объекта недвижимости, оценить риски при продаже, иметь представление о том, как может быть использована такая коммерческая недвижимость. Вся эта информация будет являться дополнительным инструментом продаж. Важно правильно оценить плюсы и минусы коммерческой недвижимости. В этом вопросе уделяют особое значение расположению объекта, парковочным местам и другим моментам, важным для бизнеса. В договоре купли-продажи должны быть максимально подробно прописаны все условия продажи объекта коммерческой недвижимости. Здесь вы можете скачать образец договора купли-продажи квартиры:  Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании. Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров. Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик. Что больше всего влияет на стоимость таких зданий? возраст объекта; его назначение; полезная площадь; общее техническое состояние и качество ремонта; месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки). Шаг 3. Размещаем рекламу Где рекламировать коммерческую недвижимость? Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото. Дополнительные рекламные каналы: газеты, журналы и другие печатные издания; наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты). Как написать рекламный текст? От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками. Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов. Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса: Зачем покупатель делает такую дорогую покупку? По каким критериям он отбирает недвижимость? Что в моем предложении может его отпугнуть? Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления. Еще парочка лайфхаков: разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким); найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении; в конце текста добавьте призыв к действию. Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает. Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке. Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ. Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие). Шаг 4. Выбираем покупателя Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу. Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом. А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу. Шаг 5. Подготавливаем документы Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь». Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ). «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него). Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа). Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости). Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал). Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки). Договора аренды или субаренды. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании). Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат). Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации). Шаг 6. Заключаем договор Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета. Варианты и способы продажи КН Вы можете использовать один из трех способов продажи. Способ 1. Самостоятельная продажа Минусы: Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать; будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта! показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время; еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже; сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН. Плюсы: не придется платить посреднику. Способ 2. Услуги частного риэлтора Минусы: не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере; возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами; есть вероятность «познакомиться» с аферистом. Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства. Способ 3. Агентство недвижимости На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов. Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки. Плюсы: АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора; профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов; в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей. Риски при сделках с нежилой недвижимостью При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки. В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости: возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена); вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным; риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц; риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества; возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности. Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия. Нюансы при подготовке сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости Подготовка к сделке по продаже коммерческой недвижимости очень трудоемкий процесс и требует специальных знаний для ее сопровождения. В первую очередь, подписывается соглашение, аванс или задаток, в котором прописаны сроки продажи коммерческой недвижимости, штрафные санкции, применяемые в случае одной из сторон невыхода на сделку. Обозначается стоимость покупки объекта недвижимости. При подготовке договора купли-продажи особое внимание следует уделить порядку расчета: срокам передачи денег, суммам, способу передачи денежных средств. Цена объекта указывается в рублях. В договоре также следует указать условия передачи объекта недвижимости покупателю, указать, будет ли подписываться передаточный акт. В договоре купли-продажи максимально подробно указать характеристики объекта недвижимости: адрес, площадь, технические параметры. В договоре должно быть прописано основание, на котором объект принадлежит продавцу. Также подробно прописываются данные продавца и покупателя, сроки освобождения и передачи объекта недвижимости. Как продать коммерческую недвижимость – 6 простых шагов В России и странах СНГ – миллионы квадратных метров нежилой недвижимости, и это количество ежегодно растёт. Однако и потребности предпринимателей пропорционально увеличиваются, так что на любой объект перспективной недвижимости всегда найдётся свой покупатель. Продавцу остаётся лишь найти клиента и получить с него по максимуму. Как это сделать? Читайте инструкцию и применяйте на практике. Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже Первое правило удачной продажи – ваш объект должен быть юридически чистым. Это значит, у него не должно быть, кроме вас, иных собственников. На «чистое» помещение не претендуют ни муниципальные, ни федеральные, ни какие-либо иные структуры. Объект не должен находиться в аресте, в налоговом или имущественном залоге. Если какие-то проблемы были в прошлом, и вы их успешно решили, этот факт нужно обязательно задокументировать. Новое помещение с отделкой и ремонтом не нуждается в дополнительной подготовке. Разве что для продажи площади под магазин или кафе потребуется провести дополнительные коммуникации – к примеру, установить автономную вентиляционную систему. Полностью готовый объект «под ключ» стоит на порядок дороже, чем тот, в котором новому собственнику придётся ещё месяц-другой наводить марафет. Если до продажи объект находился в аренде, стоит устранить следы бывших арендаторов: убрать вывески, расклейки, стенды, лишнее оборудование. При необходимости наймите клининговую службу: безупречный внешний вид ускорит процесс продажи. В специальной публикации вы найдёте много полезных сведений об аренде коммерческих помещений. Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости Корректное определение цены – важнейший этап процесса. Сделать это самостоятельно под силу немногим собственникам – нужно будет провести полноценное маркетинговое исследование, изучить рынок и сделать верные выводы. На стоимость помещения влияют десятки факторов. Перечислим основные: возраст здания; состояние объекта; месторасположение; наличие парковочных мест; близость транспортной развязки; полезная площадь. Сложно учесть все обстоятельства без профессиональной подготовки, потому лучше вызвать оценщика. Если вы действуете через агентство, эту функцию возьмёт на себя ваш риэлтор. Хотите знать больше по этой теме, читайте статью «Риэлторские услуги». Шаг 3. Размещаем рекламу Грамотная реклама ускоряет срок продажи, факт. Варианты размещения рекламы: бесплатные доски объявлений в интернете; реальные доски объявлений в оффлайне; печатные издания; телевидение и радио; наружная реклама – баннеры, растяжки, указатели на асфальте, плакаты. Самостоятельно организовать кампанию способен далеко не каждый продавец. Поэтому обычно «продвижением и внедрением» занимаются специалисты из риэлторской конторы. Сегодня основная среда, в которой обитают арендаторы и покупатели нежилых объектов, это Рунет. Именно в сети люди занимаются поиском предложений и сбытом имущества. Понятно, что нужно знать сайты с высокой посещаемостью и направлять основные усилия именно туда. Шаг 4. Выбираем покупателя Хорошо, когда есть из кого выбирать. Если желающих много – выбирайте того, кто готов заплатить сразу и вызывает у вас наибольшее доверие. При работе через посредника поиском и выбором покупателей будет заниматься ваш агент. Но последнее слово, конечно, останется за вами. Совет для тех, кто хочет продать очень быстро: некоторые агентства предлагают услугу выкупа недвижимости. Это значит, что помещение у вас покупают сами компании, но по цене на 15-40% ниже рыночной. Шаг 5. Подготавливаем документы Чтобы сделка купли-продажи была полностью легитимной, все документы должны быть подготовлены заранее. Понадобятся следующие бумаги: Правоустанавливающие документы, подтверждающие, что вы – собственник объекта, а не арендатор, временный управляющий или внучатый племянник владельца. Выписка из Государственного Реестра – удостоверяет, что помещение не заложено, не арестовано, не выставлено на торги. Техническая характеристика объекта (её получают в БТИ). В документе указаны все важные параметры: год ввода в эксплуатацию, площадь, количество комнат, этажность и т.д. Профессиональный риэлтор всегда поможет, если каких-то документов не хватает или они неправильно оформлены. Шаг 6. Заключаем договор Кульминация процесса – заключение договора купли/продажи. Этот этап требует специальных знаний и опыта. Поэтому лучше, если составлением документа занимаются специалисты. В договоре указывается порядок взаиморасчетов, оговариваются способы передачи денег от покупателя продавцу, прописывается стоимость объекта и другие важные сведения, вплоть до указания, какая из сторон понесёт дополнительные расходы на регистрацию сделки в Росреестре Документ должен иметь однозначную трактовку. Желательно заверить его у нотариуса. А ещё лучше, если нотариус будет лично присутствовать на процедуре заключения сделки. Главное правило продавца (да и покупателя тоже): сначала читаем, потом подписываем. Правило простое, но на деле ему следуют лишь единицы. Люди либо стесняются читать договор, пока другие стороны ждут, либо надеются на авось. Это неверная линия поведения. Читать нужно. И не по диагонали, а пункт за пунктом. Если у вас есть какие-то сомнения относительно сделки, лучше прояснить их заранее. Лучший вариант – воспользоваться правовой поддержкой на сайте Правовед.ру. На этом портале работают юристы всех направлений, в том числе по жилищному праву. Любой вопрос, заданный пользователем, будет рассмотрен и изучен профессионалами. На простые вопросы юристы ответят бесплатно. Сложные проблемы, требующие дополнительного изучения или работы с документами, решаются за деньги, но размер гонорара пользователь волен устанавливать самостоятельно. Сайт Правовед.ру работает в круглосуточном режиме. Есть вопросы? Пишите в чат или звоните по телефонам: О том, как грамотно управлять недвижимостью, читайте в специальном выпуске журнала. Основные ошибки Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации. 4 полезных совета по быстрой продаже коммерческой недвижимости Хотите продать быстро и с выгодой, пользуйтесь подсказками наших экспертов. Эти советы просты, но гарантируют владельцам недвижимости оперативные и безопасные продажи. Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости Если на вашем счету – не один десяток проданных объектов, продолжайте действовать самостоятельно. У вас прирождённый талант. Остальным лучше сотрудничать с профессионалами. Они знают рынок, умеют работать с документами грамотно, заинтересованы в продаже помещения по максимальной цене. Выигрываете вы – выигрывает агент. Совет 2. Выбирайте фирмы, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости Логическое продолжение первого совета. В обзоре, который представлен выше, 2 из 3 компании специализируются на нежилых объектах. Такие агентства имеют узконаправленных риэлторов, которые годами занимаются только продажей или, например, арендой офисов и магазинов. Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта Давая объявление, не скупитесь на слова и яркие картинки. Укажите все плюсы вашего помещения – близость транспортного узла, недавний ремонт сантехники и замена проводки, удачное месторасположение в деловом районе города, дивный вид на мегаполис из офиса на 25 этаже. Удачные фото прекрасно дополнят картину. Совет 4. Создавайте целевую рекламу Таргетная реклама – мощный маркетинговый инструмент, которым пользуются не только менеджеры, но и умные продавцы коммерческой недвижимости. Ориентируйтесь в своей рекламной кампании на тех, кому такое помещение нужнее всего – предпринимателей, инвесторов, оптовых торговцев. Рекламу надо давать там, где целевая аудитория её прочтёт – на специализированных сайтах, а не в общем потоке объявлений. Можно даже отпечатать небольшой тираж рекламных флаеров и распространить их по деловым центрам вашего города. Смотрите обобщающий ролик по теме статьи. Что такое коммерческая недвижимость и как на ней заработать? Любые объекты нежилой недвижимости – офисы, торговые точки, склады, спортивные и гостиничные комплексы, цеха и мастерские – относятся к разряду коммерческих помещений. Такая недвижимость по определению должна приносить своему владельцу доход, а не простаивать без дела, съедая деньги за содержание. Если вы владеете коммерческим помещением, у вас есть масса вариантов превратить его в источник прибыли. Вот некоторые из них: оборудовать объект под личный бизнес; сдать его в аренду другим предпринимателям; продать заинтересованным лицам. Именно о продаже мы и поговорим в нашей статье. Наиболее вероятный вариант использования нежилой недвижимости после её покупки у собственника – открытие магазина розничной или оптовой торговли. Помещения под магазин должны отвечать определённым требованиям, иначе санитарные и прочие службы не дадут добро на эксплуатацию объекта. Например, продуктовые торговые точки должны иметь автономную вентиляцию и противопожарную систему. Поэтому, прежде чем продавать площадь под магазин, убедитесь, что она соответствует необходимым параметрам. Ещё более строгие требования предъявляются к помещениям под кафе, рестораны и другие учреждения общественного питания. Сам процесс реализации коммерческой недвижимости – мероприятие хлопотное и сложное, особенно для людей, никогда не занимавшихся продажей нежилых помещений. Такие объекты по статистике продаются в 1,5-2 раза дольше, чем жилые квартиры. Поэтому большинство продавцов действует через посредников – риэлторов, специалистов по сделкам с недвижимостью. О том, как работают риэлторские агентства, читайте подробную статью на нашем сайте. Инвестиции в коммерческую недвижимость – популярный и перспективный способ вложения средств. Пока существует частный бизнес, предприниматели будут нуждаться в помещениях для ведения оного. А значит, будет существовать и спрос на объекты нежилого фонда. Даже в условиях экономического спада недвижимость для коммерции продолжает приносить владельцам доход от аренды или продажи. Продажа помещения с максимальной выгодой для собственника – это целое искусство. Однако существуют проверенные алгоритмы, которые позволяют реализовать имущество быстро и дорого. Именно их мы рассмотрим в следующих разделах статьи. Обратный процесс – покупка коммерческой недвижимости – подробно изучен в другой публикации нашего блога. Как продать склад При продаже склада следует придерживаться перечисленных нами выше основных правил при продаже недвижимости. Но и здесь есть нюансы при продаже: Первое, что следует сделать – это собрать максимальную информацию о продаваемом объекте. Изучить все характеристики, плюсы и минусы. Это поможет составить правильное рекламное предложение. В нем должна быть указана вся основная информация об объекте: расположение, размеры, площадь, коммуникации, инфраструктура, готовность документов. Нужно знать и использовать в рекламе информацию о том, для чего может быть использован склад. Изучить предложения конкурентов. Владея этой информацией, вы сможете адекватно оценивать свой собственный объект, в зависимости от этого менять цену и избегать того, что объект будет долго находиться на последних строках в рекламных источниках. Грамотная рекламная кампания. Здесь должны быть максимально использованы все рекламные каналы (газеты и другие печатные издания, телевидение, доски объявлений в интернете, растяжки и баннеры по городу, радио). Возможно, вас заинтересует статья о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанка:  Что такое коммерческая недвижимость? Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха. К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2019 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет. Как продать офис Сделки по продаже офисов встречаются чаще, чем по продаже складов. Здесь также можно выделить основные этапы продажи: Перед продажей проводится оценка офиса. Перечисляются все его основные характеристики, определяется рыночная стоимость. Особым преимуществом для офисов является удобная транспортная развязка, инфраструктура. Такие офисы в дальнейшем можно выгодно сдать в аренду или продать. Обращают внимание на готовность документов, состояние офиса, на здание, в котором расположен офис. Проведение рекламной компании. На этом этапе размещается вся полученная информация в рекламные источники. Как продать нежилое помещение с землей Как продать нежилое помещение с землей При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи: продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным; строение располагается на изъятом из оборота земельном участке. Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно. Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка. Вопросы и ответы Источники Использованные источники информации. https://hiterbober.ru/realty/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost.html http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kak-prodat-kommercheskuyu.html https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/kommercheskuyu.html https://pravometr.ru/kak-prodat-nezhiloe-pomeschenie-detal-noe-rukovodstvo-k-deystviyu.html
  • Способ 2. Пользование услугами частного риэлтора
  • Способ 3. Обращение в агентство недвижимости
  • Частые вопросы/проблемы
  • Как найти покупателя на объект?
  • Как переоформить коммерческую недвижимость в жилую?
  • Как оформить сделку по продаже коммерческого объекта?
  • Как быстро продать любой коммерческий объект?
  • Как продать коммерческую недвижимость
  • Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи
  • Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже
  • Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости
  • Шаг 3. Размещаем рекламу
  • Где рекламировать коммерческую недвижимость?
  • Как написать рекламный текст?
  • Шаг 4. Выбираем покупателя
  • Шаг 5. Подготавливаем документы
  • Шаг 6. Заключаем договор
  • Варианты и способы продажи КН
  • Способ 1. Самостоятельная продажа
  • Способ 2. Услуги частного риэлтора
  • Способ 3. Агентство недвижимости
  • Риски при сделках с нежилой недвижимостью
  • Нюансы при подготовке сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости
  • Как продать коммерческую недвижимость – 6 простых шагов
  • Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже
  • Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости
  • Шаг 3. Размещаем рекламу
  • Шаг 4. Выбираем покупателя
  • Шаг 5. Подготавливаем документы
  • Шаг 6. Заключаем договор
  • Основные ошибки
  • 4 полезных совета по быстрой продаже коммерческой недвижимости
  • Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости
  • Совет 2. Выбирайте фирмы, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости
  • Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта
  • Совет 4. Создавайте целевую рекламу
  • Что такое коммерческая недвижимость и как на ней заработать?
  • Как продать склад
  • Что такое коммерческая недвижимость?
  • Как продать офис
  • Как продать нежилое помещение с землей
  • Вопросы и ответы
  • Источники
  • Как быстро продать коммерческую недвижимость? В чем разница, если я продам коммерческую недвижимость самостоятельно или через агентство? Кто поможет продать помещение под магазин?. Способы быстрой продажи коммерческой недвижимости — офисов, торговых точек, складов, спортивных залов и методы привлечения потенциальных покупателей. Определение стоимости, какие документы нужны для совершения сделки и советы экспертов.

    Какие существуют способы продажи коммерческой недвижимости – ТОП-3 основных способа

    Продавать недвижимость в первый раз чертовски сложно и страшно, особенно для людей впечатлительных и не имеющих врождённой деловой хватки. Новичков нередко обманывают, вводят в заблуждение, «кидают» и «разводят».

    Чтобы этого избежать, следует заранее решить для себя, как именно вы будете продавать своё имущество – самостоятельно или с привлечением профессиональных помощников. Сразу скажу, что первый вариант не подходит для новичков.

    Рассмотрим все способы продажи обстоятельно и подробно.

    Способ 1. Самостоятельная продажа

    Этот способ стоит выбирать тем, у кого есть хотя бы минимальный опыт серьёзных сделок с недвижимостью. Если вы никогда не занимались такими делами, столкнетесь с трудностями уже на первом этапе. Например, не сможете адекватно оценить своё помещение и слишком занизите или завысите цену.

    Ещё одно важное обстоятельство: чтобы самостоятельно заниматься продажей, нужно иметь неограниченный запас времени. Вы будете сами организовывать рекламную кампанию, отвечать на звонки, встречаться с потенциальными покупателями.

    Если у вас, помимо продажи, есть другие занятия, будьте готовы, что времени на них будет оставаться всё меньше и меньше.

    Пример

    Один мой знакомый по имени Ринат владел небольшим помещением, которое использовалось для торговли овощами и фруктами. Недавно Ринат переехал в другой район и решил продать точку быстро и без привлечения посредников. Повесил самодельный баннер, дал объявления в СМИ и в интернете.

    Переезд и обустройство на новом месте занимали у Рината почти всё свободное время, но поначалу он ещё успевал отвечать на звонки и встречаться с желающими. Но постепенно их поток иссяк, объявление затерялось среди других подобных, а помещение так и стоит уже более 9 месяцев с сиротливым баннером «Продам».

    Вывод: не умеешь продавать или нет на это времени, не берись. Делегируй эту задачу тем, кто может и умеет.

    Способ 2. Пользование услугами частного риэлтора

    Частный маклер – это высококвалифицированный специалист, работающий независимо от агентств недвижимости. Поскольку такому «вольному стрелку» не нужно регулярно «отстёгивать» процент с дохода в корпоративный котёл, он берет за свои услуги меньше на 25-50%.

    Но есть опасность, что вам попадётся аферист, непрофессионал или новичок. Среди частных маклеров с коммерческой недвижимостью работают единицы. Такого спеца можно найти в Москве или СПб, но, например, в Барабинске — сложно или невозможно.

    В любом случае работать с ним, как и с ангажированным агентом, нужно строго по контракту.

    Узнайте больше о частных риэлторах из соответствующей статьи.

    Способ 3. Обращение в агентство недвижимости

    Это оптимальный вариант для делового человека. Услуги агентства стоят денег, но эти затраты в конечном счете с лихвой окупаются. При условии, конечно, что вашим объектом занимаются настоящие профи с опытом ведения подобных дел.

    У каждой конторы имеется готовая клиентская база, так что поиск покупателя, звонки и переговоры агенты берут на себя. Они же проследят за юридической чистотой сделки, займутся подготовкой и оформлением документации, финансовыми взаиморасчетами.

    За хорошим риэлтором продавец, как за каменной стеной. Можно не бояться, что помещение уйдёт по дешёвке или его приберут к рукам мошенники.

    О том, как работают агентства недвижимости, читайте более подробный материал.

    Небольшая таблица наглядно демонстрирует основные плюсы и минусы всех способов продажи:

    Частые вопросы/проблемы

    Полезные статьиСтоит ли брать квартиру в лизинг на физическое лицо и как это сделать?Как правильно и безопасно продать квартиру без посредников: пошаговая инструкцияЧто выгоднее: аренда или ипотека и почему снимать квартиру всегда лучше кредита?

    Как найти покупателя на объект?

    Как продать офис, склад или магазин? «Рассказать» об объекте как можно большему числу потенциальных покупателей. Используйте различные рекламные каналы, привлекайте к процессу посредников, не брезгуйте «холодными» звонками.

    Как переоформить коммерческую недвижимость в жилую?

    На практике чаще переоформляют жилые квартиры в торговые помещения, чем наоборот. Но при желании бизнес-недвижимость можно тоже можно перевести в жилую. Правда, это потребует от владельца объекта серьезных затрат времени (от одного года) и кучи денег и нервов.

    Самая главная проблема: привести объект в соответствие нормам для жилых помещений. Придется вызывать представителей различных служб (пожарных, например) и оформлять разрешения.

    В 90% случаев потребуется перепланировка или переустройство помещения. Готовим проект строительных работ, согласовываем его с чиновниками, делаем ремонт или перепланировку и вызываем комиссию, которая должна все это «одобрить».

    Ну, а дальше, собственника объекта ждет следующий этап: переделка документов (нужен новый технический план и новая выписка из ЕГРН).

    И только после всех этих «кругов ада» недвижимость можно продавать как жилую.

    Как оформить сделку по продаже коммерческого объекта?

    Подготовить полный пакет документ документов, подписать договор купли-продажи и оплатить налог с продажи недвижимости.

    Как быстро продать любой коммерческий объект?

    • Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости

    За отдельную плату профессионалы возьмут на себя все хлопоты по продаже объекта. Еще один плюс сотрудничества с АН: посредник, как и Вы, заинтересован в продаже объекта по максимальной цене. Такой подход в разы ускоряет продажу.

    • Совет 2. Выбирайте фирмы, которые специализируются на срочном выкупе недвижимости

    Это вариант для тех, кому нужно срочно продать недвижку. Крупные АН выкупают объекты со скидкой (10-30% от рыночной стоимости) в течение 1-3 дней за собственные деньги.

    • Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта

    Укажите в объявлении все плюсы недвижимости: близость транспортной развязки, проведенные коммуникации, шикарный вид из окна офиса. Сделайте качественные фото!

    • Совет 4. Создавайте целевую рекламу

    Реклама обязательно должна быть грамотно таргетированной. Запускайте ее не на общих, а на специализированных сайтах.

    Как продать коммерческую недвижимость

    Принципы продажи коммерческой недвижимости практически не отличаются от тех, которые применяются при продаже жилой недвижимости:

    • В первую очередь, при продаже такой недвижимости должна быть правильно определена цена. Для этого продавец должен провести маркетинговое исследование, изучить рынок, просмотреть аналоги и сделать вывод о цене продажи своего объекта. Если цена объекта определена неверно, то объект может просто долгое время не продаваться: при высокой цене на объект звонков от потенциальных покупателей практически не будет. При низкой стоимости объекта продавец теряет возможную выручку.
    • При покупке и продаже коммерческой недвижимости обе стороны оценивают то, что такая недвижимость будет приносить доход. Поэтому до того, как объект будет выставлен на продажу, продавец должен оценить возможный доход от объекта недвижимости, оценить риски при продаже, иметь представление о том, как может быть использована такая коммерческая недвижимость. Вся эта информация будет являться дополнительным инструментом продаж.
    • Важно правильно оценить плюсы и минусы коммерческой недвижимости. В этом вопросе уделяют особое значение расположению объекта, парковочным местам и другим моментам, важным для бизнеса.

    В договоре купли-продажи должны быть максимально подробно прописаны все условия продажи объекта коммерческой недвижимости.

    Здесь вы можете скачать образец договора купли-продажи квартиры: 

    Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

    Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

    Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

    Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

    Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

    Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.

    Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

    • возраст объекта;
    • его назначение;
    • полезная площадь;
    • общее техническое состояние и качество ремонта;
    • месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

    Шаг 3. Размещаем рекламу

    Где рекламировать коммерческую недвижимость?

    Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

    Дополнительные рекламные каналы:

    • газеты, журналы и другие печатные издания;
    • наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

    Как написать рекламный текст?

    От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

    Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

    Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

    1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
    2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
    3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

    Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

    Еще парочка лайфхаков:

    • разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
    • найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
    • в конце текста добавьте призыв к действию.

    Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

    Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

    Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

    Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

    Шаг 4. Выбираем покупателя

    Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

    Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

    А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

    Шаг 5. Подготавливаем документы

    Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

    Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

    1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
    2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
    3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
    4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
    5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
    6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
    7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
    8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
    9. Договора аренды или субаренды.
    10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
    11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
    12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

    Шаг 6. Заключаем договор

    Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

    Варианты и способы продажи КН

    Фото 2

    Вы можете использовать один из трех способов продажи.

    Способ 1. Самостоятельная продажа

    Минусы:

    • Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
    • будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
    • показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
    • еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
    • сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

    Плюсы: не придется платить посреднику.

    Способ 2. Услуги частного риэлтора

    Минусы:

    • не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
    • возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
    • есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

    Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

    Способ 3. Агентство недвижимости

    На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

    Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

    Плюсы:

    • АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
    • профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
    • в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

    Риски при сделках с нежилой недвижимостью

    При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

    В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

    • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
    • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
    • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
    • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
    • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

    Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

    Нюансы при подготовке сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости

    Подготовка к сделке по продаже коммерческой недвижимости очень трудоемкий процесс и требует специальных знаний для ее сопровождения.

    В первую очередь, подписывается соглашение, аванс или задаток, в котором прописаны сроки продажи коммерческой недвижимости, штрафные санкции, применяемые в случае одной из сторон невыхода на сделку. Обозначается стоимость покупки объекта недвижимости.

    При подготовке договора купли-продажи особое внимание следует уделить порядку расчета: срокам передачи денег, суммам, способу передачи денежных средств. Цена объекта указывается в рублях. В договоре также следует указать условия передачи объекта недвижимости покупателю, указать, будет ли подписываться передаточный акт.

    В договоре купли-продажи максимально подробно указать характеристики объекта недвижимости: адрес, площадь, технические параметры.

    В договоре должно быть прописано основание, на котором объект принадлежит продавцу. Также подробно прописываются данные продавца и покупателя, сроки освобождения и передачи объекта недвижимости.

    Как продать коммерческую недвижимость – 6 простых шагов

    В России и странах СНГ – миллионы квадратных метров нежилой недвижимости, и это количество ежегодно растёт. Однако и потребности предпринимателей пропорционально увеличиваются, так что на любой объект перспективной недвижимости всегда найдётся свой покупатель.

    Продавцу остаётся лишь найти клиента и получить с него по максимуму. Как это сделать? Читайте инструкцию и применяйте на практике.

    Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

    Первое правило удачной продажи – ваш объект должен быть юридически чистым. Это значит, у него не должно быть, кроме вас, иных собственников. На «чистое» помещение не претендуют ни муниципальные, ни федеральные, ни какие-либо иные структуры.

    Объект не должен находиться в аресте, в налоговом или имущественном залоге. Если какие-то проблемы были в прошлом, и вы их успешно решили, этот факт нужно обязательно задокументировать.

    Новое помещение с отделкой и ремонтом не нуждается в дополнительной подготовке. Разве что для продажи площади под магазин или кафе потребуется провести дополнительные коммуникации – к примеру, установить автономную вентиляционную систему.

    Полностью готовый объект «под ключ» стоит на порядок дороже, чем тот, в котором новому собственнику придётся ещё месяц-другой наводить марафет.

    Если до продажи объект находился в аренде, стоит устранить следы бывших арендаторов: убрать вывески, расклейки, стенды, лишнее оборудование. При необходимости наймите клининговую службу: безупречный внешний вид ускорит процесс продажи.

    В специальной публикации вы найдёте много полезных сведений об аренде коммерческих помещений.

    Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

    Корректное определение цены – важнейший этап процесса. Сделать это самостоятельно под силу немногим собственникам – нужно будет провести полноценное маркетинговое исследование, изучить рынок и сделать верные выводы. На стоимость помещения влияют десятки факторов.

    Перечислим основные:

    • возраст здания;
    • состояние объекта;
    • месторасположение;
    • наличие парковочных мест;
    • близость транспортной развязки;
    • полезная площадь.

    Сложно учесть все обстоятельства без профессиональной подготовки, потому лучше вызвать оценщика. Если вы действуете через агентство, эту функцию возьмёт на себя ваш риэлтор.

    Хотите знать больше по этой теме, читайте статью «Риэлторские услуги».

    Шаг 3. Размещаем рекламу

    Грамотная реклама ускоряет срок продажи, факт.

    Варианты размещения рекламы:

    • бесплатные доски объявлений в интернете;
    • реальные доски объявлений в оффлайне;
    • печатные издания;
    • телевидение и радио;
    • наружная реклама – баннеры, растяжки, указатели на асфальте, плакаты.

    Самостоятельно организовать кампанию способен далеко не каждый продавец. Поэтому обычно «продвижением и внедрением» занимаются специалисты из риэлторской конторы.

    Сегодня основная среда, в которой обитают арендаторы и покупатели нежилых объектов, это Рунет. Именно в сети люди занимаются поиском предложений и сбытом имущества. Понятно, что нужно знать сайты с высокой посещаемостью и направлять основные усилия именно туда.

    Шаг 4. Выбираем покупателя

    Хорошо, когда есть из кого выбирать. Если желающих много – выбирайте того, кто готов заплатить сразу и вызывает у вас наибольшее доверие.

    При работе через посредника поиском и выбором покупателей будет заниматься ваш агент. Но последнее слово, конечно, останется за вами.

    Совет для тех, кто хочет продать очень быстро: некоторые агентства предлагают услугу выкупа недвижимости. Это значит, что помещение у вас покупают сами компании, но по цене на 15-40% ниже рыночной.

    Шаг 5. Подготавливаем документы

    Чтобы сделка купли-продажи была полностью легитимной, все документы должны быть подготовлены заранее.

    Понадобятся следующие бумаги:

    1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие, что вы – собственник объекта, а не арендатор, временный управляющий или внучатый племянник владельца.
    2. Выписка из Государственного Реестра – удостоверяет, что помещение не заложено, не арестовано, не выставлено на торги.
    3. Техническая характеристика объекта (её получают в БТИ). В документе указаны все важные параметры: год ввода в эксплуатацию, площадь, количество комнат, этажность и т.д.

    Профессиональный риэлтор всегда поможет, если каких-то документов не хватает или они неправильно оформлены.

    Шаг 6. Заключаем договор

    Кульминация процесса – заключение договора купли/продажи. Этот этап требует специальных знаний и опыта. Поэтому лучше, если составлением документа занимаются специалисты.

    В договоре указывается порядок взаиморасчетов, оговариваются способы передачи денег от покупателя продавцу, прописывается стоимость объекта и другие важные сведения, вплоть до указания, какая из сторон понесёт дополнительные расходы на регистрацию сделки в Росреестре

    Документ должен иметь однозначную трактовку. Желательно заверить его у нотариуса. А ещё лучше, если нотариус будет лично присутствовать на процедуре заключения сделки.

    Главное правило продавца (да и покупателя тоже): сначала читаем, потом подписываем. Правило простое, но на деле ему следуют лишь единицы. Люди либо стесняются читать договор, пока другие стороны ждут, либо надеются на авось. Это неверная линия поведения. Читать нужно. И не по диагонали, а пункт за пунктом.

    Если у вас есть какие-то сомнения относительно сделки, лучше прояснить их заранее. Лучший вариант – воспользоваться правовой поддержкой на сайте Правовед.ру. На этом портале работают юристы всех направлений, в том числе по жилищному праву. Любой вопрос, заданный пользователем, будет рассмотрен и изучен профессионалами.

    На простые вопросы юристы ответят бесплатно. Сложные проблемы, требующие дополнительного изучения или работы с документами, решаются за деньги, но размер гонорара пользователь волен устанавливать самостоятельно.

    Сайт Правовед.ру работает в круглосуточном режиме. Есть вопросы? Пишите в чат или звоните по телефонам:

    О том, как грамотно управлять недвижимостью, читайте в специальном выпуске журнала.

    Фото 2

    Основные ошибки

    Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

    1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
    2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
    3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
    4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

    4 полезных совета по быстрой продаже коммерческой недвижимости

    Хотите продать быстро и с выгодой, пользуйтесь подсказками наших экспертов. Эти советы просты, но гарантируют владельцам недвижимости оперативные и безопасные продажи.

    Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости

    Если на вашем счету – не один десяток проданных объектов, продолжайте действовать самостоятельно. У вас прирождённый талант.

    Остальным лучше сотрудничать с профессионалами. Они знают рынок, умеют работать с документами грамотно, заинтересованы в продаже помещения по максимальной цене. Выигрываете вы – выигрывает агент.

    Совет 2. Выбирайте фирмы, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости

    Логическое продолжение первого совета. В обзоре, который представлен выше, 2 из 3 компании специализируются на нежилых объектах. Такие агентства имеют узконаправленных риэлторов, которые годами занимаются только продажей или, например, арендой офисов и магазинов.

    Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта

    Давая объявление, не скупитесь на слова и яркие картинки. Укажите все плюсы вашего помещения – близость транспортного узла, недавний ремонт сантехники и замена проводки, удачное месторасположение в деловом районе города, дивный вид на мегаполис из офиса на 25 этаже. Удачные фото прекрасно дополнят картину.

    Совет 4. Создавайте целевую рекламу

    Таргетная реклама – мощный маркетинговый инструмент, которым пользуются не только менеджеры, но и умные продавцы коммерческой недвижимости. Ориентируйтесь в своей рекламной кампании на тех, кому такое помещение нужнее всего – предпринимателей, инвесторов, оптовых торговцев.

    Рекламу надо давать там, где целевая аудитория её прочтёт – на специализированных сайтах, а не в общем потоке объявлений. Можно даже отпечатать небольшой тираж рекламных флаеров и распространить их по деловым центрам вашего города.

    Смотрите обобщающий ролик по теме статьи.

    Что такое коммерческая недвижимость и как на ней заработать?

    Любые объекты нежилой недвижимости – офисы, торговые точки, склады, спортивные и гостиничные комплексы, цеха и мастерские – относятся к разряду коммерческих помещений.

    Такая недвижимость по определению должна приносить своему владельцу доход, а не простаивать без дела, съедая деньги за содержание.

    Если вы владеете коммерческим помещением, у вас есть масса вариантов превратить его в источник прибыли.

    Вот некоторые из них:

    • оборудовать объект под личный бизнес;
    • сдать его в аренду другим предпринимателям;
    • продать заинтересованным лицам.

    Именно о продаже мы и поговорим в нашей статье.

    Наиболее вероятный вариант использования нежилой недвижимости после её покупки у собственника – открытие магазина розничной или оптовой торговли. Помещения под магазин должны отвечать определённым требованиям, иначе санитарные и прочие службы не дадут добро на эксплуатацию объекта.

    Например, продуктовые торговые точки должны иметь автономную вентиляцию и противопожарную систему. Поэтому, прежде чем продавать площадь под магазин, убедитесь, что она соответствует необходимым параметрам. Ещё более строгие требования предъявляются к помещениям под кафе, рестораны и другие учреждения общественного питания.

    Сам процесс реализации коммерческой недвижимости – мероприятие хлопотное и сложное, особенно для людей, никогда не занимавшихся продажей нежилых помещений. Такие объекты по статистике продаются в 1,5-2 раза дольше, чем жилые квартиры.

    Поэтому большинство продавцов действует через посредников – риэлторов, специалистов по сделкам с недвижимостью.

    О том, как работают риэлторские агентства, читайте подробную статью на нашем сайте.

    Инвестиции в коммерческую недвижимость – популярный и перспективный способ вложения средств. Пока существует частный бизнес, предприниматели будут нуждаться в помещениях для ведения оного.

    А значит, будет существовать и спрос на объекты нежилого фонда. Даже в условиях экономического спада недвижимость для коммерции продолжает приносить владельцам доход от аренды или продажи.

    Продажа помещения с максимальной выгодой для собственника – это целое искусство. Однако существуют проверенные алгоритмы, которые позволяют реализовать имущество быстро и дорого. Именно их мы рассмотрим в следующих разделах статьи.

    Обратный процесс – покупка коммерческой недвижимости – подробно изучен в другой публикации нашего блога.

    Фото 3

    Как продать склад

    При продаже склада следует придерживаться перечисленных нами выше основных правил при продаже недвижимости.

    Но и здесь есть нюансы при продаже:

    1. Первое, что следует сделать – это собрать максимальную информацию о продаваемом объекте. Изучить все характеристики, плюсы и минусы. Это поможет составить правильное рекламное предложение. В нем должна быть указана вся основная информация об объекте: расположение, размеры, площадь, коммуникации, инфраструктура, готовность документов. Нужно знать и использовать в рекламе информацию о том, для чего может быть использован склад.
    2. Изучить предложения конкурентов. Владея этой информацией, вы сможете адекватно оценивать свой собственный объект, в зависимости от этого менять цену и избегать того, что объект будет долго находиться на последних строках в рекламных источниках.
    3. Грамотная рекламная кампания. Здесь должны быть максимально использованы все рекламные каналы (газеты и другие печатные издания, телевидение, доски объявлений в интернете, растяжки и баннеры по городу, радио).

    Возможно, вас заинтересует статья о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанка: 

    Что такое коммерческая недвижимость?

    Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.

    К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2019 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.

    Как продать офис

    Сделки по продаже офисов встречаются чаще, чем по продаже складов.

    Здесь также можно выделить основные этапы продажи:

    1. Перед продажей проводится оценка офиса. Перечисляются все его основные характеристики, определяется рыночная стоимость. Особым преимуществом для офисов является удобная транспортная развязка, инфраструктура. Такие офисы в дальнейшем можно выгодно сдать в аренду или продать. Обращают внимание на готовность документов, состояние офиса, на здание, в котором расположен офис.
    2. Проведение рекламной компании. На этом этапе размещается вся полученная информация в рекламные источники.

    Как продать нежилое помещение с землей

    Как продать нежилое помещение с землей

    При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

    • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
    • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

    Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

    Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

    Вопросы и ответы

    Источники

    Использованные источники информации.

    • https://hiterbober.ru/realty/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost.html
    • http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kak-prodat-kommercheskuyu.html
    • https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/kommercheskuyu.html
    • https://pravometr.ru/kak-prodat-nezhiloe-pomeschenie-detal-noe-rukovodstvo-k-deystviyu.html
    Игорь Николаевич
    Игорь Николаевич
    Используйте поиск на сайте, есть ответ почти на любой ваш вопрос
    Задать вопрос

    Онлайн консультация юриста на сайте spravka2.ru
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Добро пожаловать!

    Нажмите Продолжить для посещения сайта
    Adblock
    detector