Как выгодно купить недвижимость

 

Как купить квартиру в строящемся доме (новостройке)? Какие есть варианты покупки квартиры (ипотека, рассрочка, материнский капитал)? Какие нужны документы для самостоятельного оформления квартиры?. Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой

Купить воздух

Один из доступных способов получить квартиру в новостройке, с развитой инфраструктурой — вложиться на начальном этапе продаж.

Так можно сэкономить до 40% процентов семейного бюджета. Чем раньше вложить деньги в проект, тем больше можно сэкономить.

Застройщики идут на подобное снижение цены для создания информационного поля вокруг строительства объекта, его узнаваемости, а значит и увеличения спроса на рынке, что позволит в дальнейшем застройщику значительно повысить стоимость квартир. И вроде бы выгода очевидна, но многие покупатели готовы переплачивать и брать квартиру на самой последней стадии. И все потому что есть риск быть обманутым.

В этом виноваты девелоперы, не выполнившие свои обязательства перед дольщиками: сдающие квартиры позже срока, с серьезным браком или, что еще хуже, обанкротившиеся, и не вернувшие покупателям денег. Одно время много людей пострадало от подобных безответственных компаний и репутация строительного бизнеса была сильно подмочена.

Как подготовиться к покупке квартиры

Приобретение жилья – ответственное и непростое мероприятие, к которому надо должным образом подготовиться.

Прежде чем перейти непосредственно к процессу покупки, следует рассказать как действовать, чтобы не потерять деньги и нервы. Всякое ответственное и сложное дело нельзя начинать без подготовки: правильно проведённая предварительная работа облегчает такую задачу.

Первое, с чем следует определиться: кто будет заниматься поиском квартиры и оформлением договора – вы или риэлтор? Оба варианта требуют продуманного подхода и предварительной работы. На первый взгляд, легче воспользоваться профессиональной помощью и это вполне оправдано.

Хороший риэлтор учится работать годами и обладает соответствующими навыками. Но за свои услуги он берёт определённую плату, иногда весьма приличную. В среднем услуги риэлтора на рынке варьируются от 2% до 6% от суммы сделки (осуществляя помощь в продаже квартиры).

Однако, за подбор квартиры, то есть помощь в покупке, посредники берут гораздо меньше: от 0,5% до 3%.

Оцените, сколько вы сможете выиграть, если решите заняться покупкой квартиры самостоятельно и обойтись без посредников. И постарайтесь определить, способны ли вы сами учесть все возможные риски при совершении сделки.

Помните, что решив действовать самостоятельно, вы, возможно, выиграете в деньгах, но при этом потеряете гораздо больше моральных сил и ресурсов времени.

Нужно также определиться, какую именно квартиру вы хотите приобрести.

Рынок жилья подразделяется на первичный и вторичный.

Первичное жильё – это квартиры в новостройках, на которые еще не оформлено право собственности физического лица. То есть первичное жилье — это не просто новый дом, а недвижимость, находящаяся в собственности застройщика до ее реализации конечному покупателю, в данном случае вам.

Вторичное жильё - квартира, на которую уже оформлено право собственности физического лица. То есть вторичное жилье может быть как новым, в только что сданном доме, так и в очень старом, которому насчитывается 100 лет.

Оба варианта имеют плюсы и минусы.

Преимущества первичного жилья следующие:

  1. «Юридическая чистота» квартиры. Первичное жильё не имеет предыстории, у него ещё не было собственников, а значит, на жилплощади никто не прописан и никаких проблем с экс-хозяевами не возникнет;
  2. Новизна квартиры. В новостройках обычно нет необходимости делать капитальный ремонт, модернизировать сантехнические коммуникации и т.д.
  3. Относительно невысокая цена. Это преимущество имеет место в случае покупки квартиры в строящемся доме по договору долевого участия.

Есть и недостатки:

  1. Большой срок регистрации права собственности. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости как правило покупатель получает спустя месяцы, что означает невозможность прописаться в своем жилье.
  2. Риск потерять деньги при покупке жилья в строящихся домах. Бывают ситуации, когда компания-застройщик оказывается мошенником или банкротом.
  3. Географическое расположение. Часто новостройки находятся в удаленных районах города;
  4. Отсутствие отделки. Ремонт в любом случае делать придется самому.

Вторичное жильё покупать, конечно, быстрее и чаще всего удобнее. Главная опасность здесь – юридические вопросы.

Перед покупкой нужно убедиться, все ли прежние жильцы выписаны с жилплощади, нет ли лиц, сохранивших право проживания в квартире, не сдано ли жильё в аренду, не числятся ли за данным жильём задолженности по коммунальным платежам, за которые вам придётся потом расплачиваться как новому собственнику.

Возможны и другие обременения, о которых вы можете не знать, например, квартира может быть заложена или арестована. Стоит насторожиться, если вдруг вам необоснованно предлагают купить объект за низкую цену.

Как проверить квартиру перед покупкой

Фото 2

Прежде чем составлять договор купли-продажи, свою будущую жилплощадь необходимо тщательно проверить. Обман и недомолвки могут поджидать покупателя везде: от вздувшегося ламината под кроватью до текущих водопроводных труб. И тем более не оберешься проблем, если обман кроется в бумагах: например, в квартире остались прописанные жильцы.

Не верьте на слово ни продавцам, ни риэлторам — всегда просите документарное подтверждение.

Прежде чем купить квартиру на вторичном рынке, необходимо:

  • Подтвердить право собственности продавца на квартиру и запросить свидетельство о способе получения этого права (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании);
  • Если продажей занимается доверенное лицо, необходимо внимательно проверить подлинность и действительность доверенности. Хотя бы один раз встретьтесь с собственником и узнайте, согласен ли он с продажей его имущества, сам ли он выдал доверенность;
  • Узнать сколько собственников сменила квартира и как часто она перепродавалась (частая смена владельцев за короткие сроки — недобрый знак, скорее всего с этой квартирой что-то не так) – продавец должен заказать в УФРС или МФЦ выписку из ЕГРП и предоставить ее покупателю;
  • Запросить справку о том, что в квартире никто не прописан (выписка из домовой книги);
  • Проверить, не числится ли квартира в завещании одного из собственников, не имеет ли она статус арестованной или заложенной и наличие прочих обременений на квартиру (например, не является ли она предметом судебного спора) – сделать это можно на сайте Росреестра, с помощью электронной выписки из ЕГРП;
  • Проверить площадь и планировку квартиры (кадастровый паспорт с поэтажным планом здания, экспликация);
  • Проверить законность перепланировки и переоборудования (замена газового оборудования) – для этого сверить обстановку квартиры с техническим планом;
  • Убедиться что у квартиры нет задолженностей перед управляющей компанией или товариществом собственников;
  • Если ранее квартиру приобрели через участие в жилищном кооперативе, то обязательна справка о полной выплате пая;
  • Проверить не сдается ли жилплощадь в аренду, так как до конца действия договора аренды продавать такую квартиру нельзя;
  • Если собственник состоит в браке, стоит получить и нотариально заверить согласие супруга на продажу имущества, которое может быть в статусе совместно нажитого;
  • Получить разрешение на продажу от родителей или опекунов собственника, если он не достиг совершеннолетия.

Если вы приобретаете долю имущества (свою часть квартиры продает только один собственник из нескольких), то обязательно получите от всех остальных владельцев отказной документ, подтверждающий, что они не заинтересованы в приоритетной покупке.

Первичное жилье тоже необходимо тщательно проверить перед покупкой, об этом поговорим ниже.

Время года имеет значение?

Самыми выгодными сезонами для покупки квартиры многие специалисты по недвижимости считают осень и весну.

Риэлторские и строительные фирмы начинают привлекать клиентов разными акциями, скидками и выгодными предложениями. С чем это связанно?

В зимние месяцы, большинство людей работают над формированием планов и бюджета на следующий год или наоборот занимаются подведением итогов прошедшего года.

Лето — мертвый сезон для всего бизнеса, кроме развлекательного, и пора отпусков.

Самые любопытные квартирные варианты выбрасываются «на рынок» в осенние месяцы — октябрь, ноябрь, и весенние — март и апрель.

Как купить квартиру, если нет денег

Найти необходимые средства на покупку собственной недвижимости довольно сложно. И тут на помощь приходят кредиты, ипотеки и материнский капитал. Проверенный способ сэкономить – купить квартиру в строящемся здании. Даже с переплатой за кредит ее стоимость окажется ниже готового вторичного жилья.

Как накопить на квартиру с зарплатой от 15000 до 30000 рублей

Накопить на квартиру возможно. Если прожить несколько лет в доступном жилье (чаще всего с родителями) и откладывать каждый месяц те же суммы, что вы платили бы за погашение ипотечного кредита, можно накопить на квартиру примерно в два раза быстрее.

То есть если бы ипотеку на однокомнатную квартиру вам пришлось бы погашать 16 лет, откладывая суммы платежей в банк, накопить на такую же жилплощадь возможно уже через 8 лет.

Конечно, при этом вы не будете жить в своей квартире, но зато начать копить на новое приобретение (например, автомобиль) вы тоже сможете в два раза быстрее: не через 16 лет, после погашения ипотеки, а уже через 8.

От чего зависит цена квартиры и как не переплатить за нее

Как купить жильё и не переплатить за него? Вопрос актуален для всех, даже для людей с достаточными средствами: никто не заинтересован в лишних тратах, когда есть возможность их избежать.

Стоимость квартиры – ключевой вопрос при сделках с недвижимостью.

Часто именно цена выступает определяющим фактором решения о покупке жилья или, наоборот, отказа от сделки.

  • Как выгодно купить квартиру и определить, насколько цена соответствует реальным характеристикам жилплощади?
  • В какой ситуации стоит поторговаться, а в какой лучше сразу дать согласие на сделку?

Данные вопросы решаются, безусловно, в индивидуальном порядке, но общие критерии выбора всё же существуют.

При покупке, например, автомобиля, цена определяется маркой, её функциональными характеристиками, возрастом, степенью износа (пробег). Однако в отличие от большинства потребительских товаров, цена квартиры гораздо в меньшей степени зависит от её состояния.

Основные факторы ценообразования – тип дома, топографическое расположение объекта и наличие инфраструктуры, этажность. Но даже при аналогичных параметрах 2 квартиры в одном районе могут иметь существенную ценовую разницу.

Приобретая дом в деревне, где нет спроса на жильё, можно купить неплохую постройку даже ниже её себестоимости. Совсем другое дело в городах, где цена жилья лишь минимально зависит от затрат на его строительство.

В целом в мегаполисах цена отдельной квартиры в несколько раз превышает её себестоимость, поэтому методика оценки жилья основана в первую очередь на анализе предложения и спроса.

Недавно у нас выходила подробная статья из которой вы можете узнать, как быстро и выгодно продать квартиру, в ней мы описали критерии оценки недвижимости и алгоритм определения объективной стоимости на данный момент.

Что нужно знать перед покупкой квартиры

Покупая жильё, важно с минимальной погрешностью оценить её реальную стоимость по отношению к предлагаемой цене и определить, насколько возможен торг.

С такой задачей наиболее эффективно может справиться либо опытный и знающий человек, либо профессиональный риэлтор.

Обычно продавец или его посредник первоначально выставляют цену на уровне верхней планки.

В стоимость жилья сверх реальной цены уже заложены:

  • стоимость услуг агентства или посредника;
  • сумма, в пределах которой владелец планирует торговаться.

Продавец и риэлтор заранее определяют для себя нижнюю планку – минимальную стоимость, которую они могут предложить. При грамотном торге можно преодолеть и её, но нужны профессиональные навыки переговоров, конкретные убедительные доводы, аргументы.

Ниже вы узнаете, как правильно оценить покупаемую квартиру.

От чего зависит цена квартиры (16 основных параметров):

  1. Количество комнат
  2. Метраж (квадратура)
  3. Планировка
  4. Размер кухни
  5. Этаж и этажность дома
  6. Тип здания и год его постройки
  7. Прилегающая территория
  8. Наличие балкона или лоджии
  9. Состояние объекта (ремонт)
  10. Тип отопления (центральное/индивидуальное)
  11. Размер коммунальных платежей
  12. Тип санузла (смежный/раздельный)
  13. Район расположения (центр/окраина)
  14. Инфраструктура района
  15. Застройщик (проверенная компания/новый игрок на рынке)
  16. Готовность объекта к эксплуатации (этап строительства дома)

Кроме квартир по ценам в пределах рынка, при покупке недвижимости можно столкнуться с необоснованно завышенными или явно заниженными ценами на объекты.

Оба варианта должны насторожить покупателя: в первом случае продавцы рассчитывают на простачка, во втором – вы можете стать жертвой аферистов или получить в собственность квартиру с существенными скрытыми недостатками (например, огромными долгами за коммунальные услуги).

Наиболее разумный способ проверить целесообразность предлагаемой цены квартиры – обратиться к профессиональному оценщику. Это потребует затрат, но зато есть гарантия, что вас не обманывают.
Фото 2

Инвестиции в жилую недвижимость.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

  • Сдавать квартиру посуточно.
  • Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
  • Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
  • Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
  • Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Что нужно знать при выборе жилья

Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».

Например, это могут быть:

  • Низкий уровень шума;
  • Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
  • Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
  • Наличие обустроенной парковки или детской площадки.

Не бойтесь расставлять приоритеты. Если самым важным для вас является свежий воздух и близость к парку, но поступает предложение о шикарной квартире с ремонтом, но рядом с промышленной зоной, лучше продолжить поиск других вариантов.

Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

Свой путь к новой жилплощади начинайте вместе с нашей пошаговой инструкцией:

  1. Определите требуемые характеристики квартиры (габариты, расположение). Кроме того, стоит заранее сузить круг поиска, решив, будете вы искать квартиру на первичном или вторичном рынке, а если на вторичном, то с каким ремонтом и мебелью она должна быть. Установив свои требования, не отступайте от них, соблазнившись на заманчивые предложения хитрых продавцов, которые попытаются продать не то, что вам нужно на самом деле.
  2. Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Пускай эта сумма будет немного меньше того, что на самом деле есть у вас «в кармане», ведь помимо основных расходов могут возникнуть и дополнительные (например, ремонт или покупка мебели). Не стоит рассматривать предложения начиная с самых дешевых вариантов. Как правило, в дешевых квартирах в шкафах прячутся свои скелеты. Найти выгодное предложение без подвоха, конечно, возможно, но шансы сопоставимы с выигрышем в лотерею.
  3. Выберите наиболее подходящий источник финансирования. Заплатить сразу наличными, взять ипотеку или рассрочку – подробнее об этих вариантах мы поговорим ниже.
  4. Решите, как вы будете искать жилье: сделаете все самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора либо посредника. Для самостоятельного поиска тоже есть два варианта: разместить собственное объявление о покупке квартиры, или искать объявления о продаже.
  5. Осмотрите несколько приоритетных вариантов. Всегда лучше иметь выбор, поэтому, даже если первая квартира вам понравилась и устроила по всем параметрам, то не спешите заключать договор, а просмотрите еще несколько. Возможно, вы останетесь при своем мнении и вернетесь к первому варианту, но зато с вами будет еще и уверенность, что это предложение было действительно лучшим. В ходе осмотра обращайте внимание на:
  • Район расположения (общественный транспорт, магазины, школы);
  • Состояние дома (мусоропровод, лифт, подъезд, двор, стоянка);
  • Состояние жилплощади (стены, пол и потолок, сантехника, проводка, окна и балкон, температура, освещенность и шумоизоляция);
  • Соседи.
  1. Оформляйте сделку. Проверьте, есть ли у вас и у продавца все необходимые бумаги. Заключите договор купли-продажи и передайте все документы в регистрирующий государственный орган. И, наконец, подписывайте акт передачи квартиры в собственность покупателя.

В качестве гарантии совершения обеими сторонами сделки покупатель может передать продавцу задаток (около 5% от суммы сделки). Он не возвращается покупателю, если тот решает отказаться от сделки. Если отказывается продавец – он возвращает задаток в двойном размере.

Все нюансы о задатке описываются в специальном договоре, который составляется в двух экземплярах. Факт передачи задатка подтверждается распиской – ее продавец оставляет покупателю.
Фото 3

Риэлтор – стоит ли прибегать к услугам посредника и как правильно его выбрать

Как лучше купить квартиру – самостоятельно или при помощи посредника?

Как уже было сказано, решать квартирный вопрос, не прибегая к посторонней помощи, можно только при наличии определенного опыта.

Если вы новичок в сделках с недвижимостью, воспользуйтесь помощью агентов по купле/продаже жилья. Можно также обратиться за помощью к своим родственникам или близким друзьям, если у них есть необходимый опыт. Это будет очень хорошо, если к примеру, они недавно уже купили недвижимость и соответственно в курсе того, какой сейчас рынок, цены, и знают все об оформлении сделки.

Сравнение преимуществ и недостатков самостоятельной покупки квартиры и с помощью риэлтора

Можно применить промежуточный вариант – основную часть работы проделать самостоятельно (поиск вариантов, торг), а в помощь привлечь юриста.

В городах существуют десятки юридических фирм, готовых за определённую плату проконсультировать покупателей по интересующим их пунктам сделок и помочь со всем комплексом юридического оформления квартиры.

Если вы решили доверить приобретение квартиры агентству недвижимости, нужно грамотно подойти к его выбору.

Если не хотите рисковать, выбирайте крупные компании: там и выбор сотрудников больше, и архивные базы обширнее, хотя цены могут быть выше.

Хорошо, если компания является членом гильдии риэлторов федерального или регионального уровня.

Выбор посредника – дело серьёзное. Как показывает практика, вы можете найти хорошего риэлтора, обратившись за рекомендацией к друзьям и знакомым. Иногда это помогает снизить цены на услуги и повышает уровень надёжности риэлтора.

Также стоит побывать в офисе компании лично: не слишком доверяйте словам, сказанным по телефону, или красивой картинке на сайте агентства.

В офисе не стесняйтесь проверять документы и задавать прямые вопросы: вы покупатель, и намерены тратить свои «кровные» деньги.

Признаки надёжного (или хотя бы порядочного) агентства:

  • профессиональный подход к работе;
  • срок существования компании на рынке;
  • приличное техническое оснащение;
  • порядок и дисциплина в офисе.

Заключая договор на подбор объекта недвижимости, убедитесь, что все риски при проведении операций с квартирой должны нести совместно вы и компания.

В документах должно быть упомянуто название фирмы, а не фамилия конкретного риэлтора: так безопаснее с юридической точки зрения. Обязательно должны учитываться кризисные и «форс-мажорные» обстоятельства.

Задача риэлтора – найти компромисс между вами и собственником: если агент в большей степени отстаивает интересы хозяина квартиры, это должно вас насторожить.

Если вдруг риэлтор сообщает вам информацию, что неожиданно объявился ещё один покупатель, который предлагает на $1000 больше, не стоит верить на слово: такие сведения нуждаются в проверке.

Будьте реалистами – не доверяйте своему агенту безоговорочно: он преследует свою выгоду, и не всегда она совпадает с вашей. Если вам категорически отказывают в снижении цены, приводя при этом «неопровержимые» доказательства такого решения, то лучше рассмотреть еще несколько вариантов.

Работая с риэлтором, максимально информируйте его о параметрах искомой жилплощади и своих пожеланиях. Если вы желаете наблюдать из окна закат солнца или хотите тихих соседей-пенсионеров, лучше заранее оповестить агента об этом.

На практике риэлтор стремится включить в стоимость квартиры и собственные комиссионные. О размерах посреднического процента клиента даже не всегда информируют.

Если в договоре вы указываете максимальную сумму, которую готовы заплатить за жильё, будьте уверены, что именно эту цену вам и будет предлагать ваш агент в надежде получить предельно высокие комиссионные.

Чтобы исключить невыгодные для вас ситуации, следует:

  • заранее обозначить в договоре сумму вознаграждения риэлтора не в процентах, а фиксировано (желательно);
  • указать, какая сторона оплачивает оформление сделки. Обычно, все издержки по оформлению жилья несет покупатель;
  • перечислить все возможные расходы клиента при заключении сделки.

При составлении договора риэлтор вправе взять с клиента определенный аванс. Это вполне закономерно: поиск вариантов требует определенной работы и затрат.

Однако размер аванса должен быть разумным: не больше $1000 в зависимости от стоимости квартиры и сложности поиска. Отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. И главное, зафиксируйте письменно, что риэлтор получил эти деньги в счет своих услуг.

Не всегда поиск возможных вариантов заканчивается успешно. Кто несёт ответственность, если сделка не состоялась? Об этом тоже стоит позаботиться заранее. Эксперты советуют включить в договор с агентом следующие пункты:

  1. Риэлтор обязан предоставить клиенту на рассмотрение не менее 3-х вариантов, полностью соответствующих первоначальным требованиям.
  2. В случае невыполнения пунктов договора риэлтор обязуется вернуть клиенту аванс и выплатить неустойку в заранее оговоренной сумме.
  3. Если клиент отказывается от 3-х вариантов (удовлетворяющих критериям поиска), он имеет право потребовать возврата аванса за вычетом оплаты деятельности риэлтора. (Размер такой платы обычно варьируется в пределах $200).

Профессиональный подход к ответственности обеих сторон сразу настраивает риэлтора на деловую волну и гарантирует отсутствие халтуры в работе. Включив в договор вышеуказанные пункты, долго ждать вариантов и подгонять агента вам не придётся.

Должен ли риэлтор отвечать за чистоту сделки

Теоретически любой договор при соответствующих обстоятельствах может быть аннулирован в суде. Даже самый опытный профи не даст 100% гарантии, что этого не случится.

Однако агентство должно полностью отвечать за ошибки, допущенные его штатными работниками в ходе оформления сделок купли/продажи, и за нарушение данных обязательств. Другими словами, риэлтор несёт разве что моральную ответственность за недобросовестного продавца, но полностью отвечает за собственные действия.

Возмещение материального ущерба, причиненного покупателю, возможно при наличии у риэлторской компании гражданского договора страхования. Сумма, в которую страховщик оценивает ущерб, обычно сразу указывается в договоре. На большую компенсацию клиенту можно не рассчитывать.

Экономим на покупке первичного жилья

Фото 5
Экономим на покупке первичного жилья

Квартиру в новостройке можно купить со скидкой от 5 до 60%, в зависимости от сезона и стадии строительства. Рассмотрим варианты.

Покупка на стадии котлована. Выгоды и риски

Наиболее заманчивая цена на недвижимость, именно до начала строительства, на самом старте.

Прежде, до снижения темпов строительства, экономия от нулевого цикла до начала продаж уже готового жилья среднего класса, составляла 40-60%, а иногда доходила и до 100%. В настоящее время, экономия может составить оптимально уже лишь 25%. Максимально выгодно, по данным риэлторов, сегодня приобретение на нулевом цикле элитного жилья. Именно при его приобретении покупатель получает max выгоду порядка 60-65%. Причина проста. Случайных игроков на рынке строительства элитного жилья нет. Поэтому и риск вложения в долгострой минимальный.

Но тем не менее, если застройщик неизвестен или не успел наработать себе репутацию, риск все же высок. Для примера, список проблемных объектов долевого строительства жилья в Москве состоит из 10 объектов, в Новой Москве из 7.

Как показало время, покупка квартиры на стадии котлована — дело очень рисковое. Поэтому, решив купить недвижимость и сэкономить, вот мой совет: узнайте всё о застройщике, выделите время на сбор информации, выясните, есть ли еще объекты строительства у компании, вводили ли ранее они жилые дома или это единственный объект, как давно они на рынке строительства и так далее. Нелишним будет узнать и о том, кто является учредителем строительной компании.

Собрать в наше время информацию — дело нетрудное. В поисковик введите название компании-застройщика или агентства недвижимости. Через несколько секунд, система выдаст вам всю официальную информацию, кроме того, вы сможете узнать даже мнение покупателей.

Изучите данные, представленные в информационных материалах застройщиков, изменения в законодательстве, предложения на момент выбора квартиры. Прочитайте абсолютно всё, включая примечания под * звездочкой.

Рекомендую потратить время и на прочтение материалов на сайте ведущих аналитических агентств и изданий о недвижимости, таких как РБК и Российская газета.

Продолжим тему. Еще один минус покупки на столь ранней стадии является срок строительства. Один год — это минимум, но может затянуться и на два, и на три года.

Все это время вам придется где-то жить, возможно, снимать жилье. Поэтому прежде чем выбрать такой вариант приобретения жилья, всё хорошо подсчитайте. Вполне возможно, взять деньги в кредит и купить готовое жилье будет гораздо дешевле, чем арендовать квартиру. Во всяком случае, это будет ваше собственное жилье и его уже можно будет начать обустраивать.

Кстати, так как в феврале 2019 года вступили в силу поправки в 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ужесточились требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых было получено после 1 июля 2019 года. По мнению юристов, поправки отстаивают интересы покупателей недвижимости в новостройках и жестко прочищают ряды застройщиков. Как может вступление поправок в силу повлиять на цену на квартиры?

Усиливается контроль за банковскими счетами застройщиков. И, если служба контроля банка заподозрит строительную компанию в нецелевом использовании денежных средств дольщиков, счет будет заблокирован.

По новым требованиям на счетах застройщика должно находиться не менее 10% от бюджета строительства одного проекта. Причем, эти средства своеобразный неприкосновенный запас (НЗ).

Ни одного рубля с этой суммы потрачено быть не должно. Почему только одного? Согласно новой редакции ФЗ, одному застройщику будет выдаваться только одно разрешение на строительство. Манипулировать денежными средствами дольщиков теперь не получиться. И еще. Застройщик не имеет права теперь, в рамках выданного разрешения на строительство, приступать к возведению нового жилого объекта, пока не выдаст все документы и ключи от квартир дольщикам, в рамках конкретного разрешения на конкретный объект. Без выполнения этого условия, он не сможет получить новое разрешение.

Эксперты уверенно заявляют, что все изменения приведут к росту цен в новостройках в пределах 20%. Эксперты Сбербанка предрекают повышение цен на недвижимость в пределах 5–7%.

Еще хочу поделиться информацией, которой со мной поделился риэлтор крупного агентства.

Оказывается, при оформлении ипотечного кредита через Сбербанк, можно получить дополнительные 0,4% скидки. Только необходимо, чтобы Агентство недвижимости, через которое вы решили приобрести квартиру, было официальным партнером Сбербанка. А квартира выбрана из предложений ООО «Центра недвижимости от Сбербанка». Для решения вопросов приобретения недвижимости коммерческая структура создала специальную онлайн-площадку ДомКлик.

Используя ее потенциал, вы через личный кабинет (ЛК) решаете все вопросы. На сайте ДомКлик можно посмотреть объекты, удобно задав необходимые параметры фильтрации (цена, площадь квартиры, район и т.п.). Подаёте заявку на жилищный кредит и далее весь документооборот проходит через ЛК, вплоть до подачи документов по сделке на государственную регистрацию права собственности. Можно сделать расчет ипотеки через специальный калькулятор. Данный сервис объединяет клиентов, сотрудников и партнеров Сбербанка: Агентства недвижимости и застройщиков. Вот как выглядит интерфейс системы:

kak-vygodno-kupit-kvartiru-5kak-vygodno-kupit-kvartiru-6kak-vygodno-kupit-kvartiru-7

Такой вариант сотрудничества выгоден и Агентствам недвижимости и застройщикам. Став партнером банка, риэлторы и Строительные компании получают возможность размещать бесплатные объявления на площадке ДомКлик. А риэлторы могут пользоваться еще и базой клиентов, которым уже одобрен банком кредит.

Читайте также Как сделать рефинансирование ипотеки в Сбербанке под более низкий процент: условия, документы - отзыв реального человека

Покупка на поздних стадиях строительства. Выгода и риск

Наши исследования показали: на более поздних стадиях строительства выгода не такая существенная, как на ранних. Однако, экономия для семейного бюджета все же есть. И на ее значение влияет тот факт, на какой именно стадии вы заходите на стройку. Допустим, вы решили дождаться, когда будут возведены первые этажи дома — это плюс 5-7% к цене на нулевом цикле. Ждете, когда дом построят, но еще не приступят к отделке — плюс 10-15%.

Риски приобретения заветных кв.м на завершающем цикле уже значительно меньше, так как застройщик продемонстрировал свою состоятельность. Покупатель может спать спокойно, зная, что скоро у него будет своя квартира. В принципе, по темпу строительства первого корпуса можно определить, сколько еще придется ждать. Но есть минус — даже после заселения вы будете, если не в эпицентре стройки, то, во всяком случае, рядом с ней. А если квартиры продаются в черновой отделке, то готовьтесь жить не меньше года под звуки дрели и стук молотка.

Очень важно, кто и каким образом будет решать вопрос по формированию инфраструктуры микрорайона, квартала и двора.

Поэтому, к рискам можно смело отнести обустройство прилегающей инфраструктуры. Обратите внимание на подъезды к дому, наличие парковочных мест, детских площадок, садов, школ, магазинов, аптек. Сама по себе квартира еще мало что значит. Вы коммуницируете со всем обществом. Водите детей в школу, детский сад, ходите-едете на работу. И важно, что вам приложит к ключам от квартиры застройщик: резиновые сапоги в подарок или пакет флаеров, открывшихся неподалеку учреждений, магазинов, парикмахерских, детских клубов и т.д. Максимальный уровень комфорта от проживания формируется в том числе и, благодаря развитой инфраструктуре.

В Санкт-Петербурге в настоящее время можно купить новостройку с уже обустроенными детскими площадками, зоной отдыха, парковками, с круглосуточной охраной территории и даже всего комплекса. Один из таких примеров — Жилищный комплекс «Риверсайд»

ЖК Риверсайд, фото взято с сайта

Целыми комплексами, с дорогами, тротуарами, с магазинами и аптеками, парковочными местами, детскими площадками вводят в эксплуатацию новые микрорайоны в Тюмени, Краснодаре и других городах.

Приобретение в низкий сезон

Низкий сезон для покупки жилья — это время, когда стоимость кв.метра дешевле, чем в другие периоды. Обычно это летом. Однако есть факторы, которые изменяют привычную картину. Показателен кризис 2015 года. Застой на рынке недвижимости. Снижение финансовой обеспеченности россиян. Нет активного строительства, нет активных продаж.

С 18 марта 2015 года в стране в полную силу заработала программа ипотечного кредитования на «первичку». Для большинства жителей нашей страны ипотека — это единственная возможность решить квартирный вопрос. Но при росте процентной ставки, мечта стать обладателем собственной квартиры, так и остается мечтой. Утвержденная Программа субсидирования процентной ставки ипотечного кредита позволила решить эту проблему. Правда, и требования банков для заемщиков ужесточились. Тем не менее, рынок ожил. Лето для недвижимости по факту оказалось очень активным.

Также активность рынка зависит от региона. Например, в Краснодарском крае, особенно на черноморском побережье, лето – это пик сезона продаж. А вот осень-зима-весна характеризуется спадом продаж.

По данным экспертов, самое выгодное время приобретения недвижимости в предновогодний сезон декабрь-январь, майские праздники, июль.

Агентства недвижимости в преддверии новогодних праздников особенно щедро дают скидки, порой гораздо выше, чем в другие дни. От показателей продаж у риэлторов зависит новогодний бонус, поэтому они охотно делают публичные щедрые предложения, да и лично можно договориться о снижении цены.

Чтобы сделать правильный выбор, регулярно просматривайте прогнозы цен на жилье в том регионе, где планируете совершить приобретение. Следите за новостями рынка недвижимости, за изменениями в законодательстве.

Приобретаем квартиру в обход агентства

Застройщик застройщику рознь. Одни строительные компании занимаются возведением жилья масштабно. И земля у них под строительство сразу целого комплекса домов, и управляющая компания есть, которая затем берет возведенные дома на обслуживание, и в структуру входит агентство, занимающееся продажей квартир.

Другие, имея в наличии земельное пятно под строительство лишь одного дома, максимум двух, озабочены быстрым возведением дома и спешной продажей квартир. Такие компании не обрастают лишними структурами. У них даже отдела продаж нет. Тем не менее, это не мешает покупателю выйти на того, в чьей непосредственной собственности находится жилье. Покупая напрямую, вы, как минимум, экономите сумму, которую берет себе агентство в качестве комиссионного вознаграждения, это, как правило, от до рублей. Кроме того, у вас появляется возможность договориться о дополнительной скидке.

Тем не менее, покупка квартиры в обход агентства не всегда является возможностью сэкономить деньги. У граждан сложился стереотип, что риэлторы – это мошенники, которые норовят «впарить» недвижимость любой ценой и получить свой процент со сделки. Это не всегда так. Если вам попадется настоящий специалист своего дела, то он поможет избавит вас от множества проблем.

В силу профессии, такие люди хорошо ориентируются на рынке недвижимости, знают точные цены на недвижимость и с первого взгляда на объект могут определить завышена цена или, наоборот, соответствует параметрам. Профессионал расскажет вам о «подводных камнях» того или иного жилого комплекса, проверит документы продавца и укажет на возможные риски, покажет интересные предложения, которых может не быть на доступных всем ресурсах, типа Авито, Домофонда.

Читайте также Как взять ипотеку без первоначального взноса - 9 основных способов 2019 года

Неудобная квартира, скидки

Неудобными считаются квартиры:

  • на первом этаже (постоянный шум открывающейся и закрывающейся двери, сквозняк);
  • на последнем этаже (может протечь крыша, в южных районах квартира сильно раскаляется от жаркого солнца);
  • квартира возле лифта (так же, как и на первом этаже — постоянный шум);
  • квартира в доме, удаленном от инфраструктуры (магазинов, школ, детских садов, но, возможно, они вам и не нужны);
  • квартиры в домах, расположенных возле кислородных станций;
  • квартиры в домах, расположенных возле больничных комплексов;
  • квартиры в домах, расположенных далеко от остановок и станций метро.

Чтобы узнать о дисконтных квартирах и более дешевых вариантах, живо интересуйтесь у застройщика или агента: «Есть ли квартиры в этом же доме или в другом корпусе, но по более приемлемой цене?»

Скидки на квартиры одного из застройщиков. На некоторые квартиры скидка составляет более миллиона рублей.

Жилье без отделки

На самом деле, по факту в отделку придется вложиться, скорее всего, больше, чем если бы ее делал застройщик. У него есть возможность купить строительные материалы и заказать услуги оптом, а значит — дешевле.

Правда, обои могут быть не те, линолеум вместо ламината ну и так далее.

На рынке жилья уже появились строительные компании, которые предлагают для отделки выбрать, чем вы будете покрывать стены, застилать пол, какой вариант вам интересен для потолка, какие отделочные материалы для ванной и туалета. Строительные материалы выбираете вы, застройщик при вашем желании вам помогает и предоставляет бригаду. Это может стать и дешевле, и дороже. В чем плюс? Вам ничего не придется переделывать.

Приобретая квартиры без отделки, можно сэкономить не только несколько сот тысяч рублей, можно сэкономить до полутора млн дензнаков. А ремонт делать постепенно, по мере появления средств. Правда, не факт, что для вас это будет экономически целесообразно. Но выбирать приемлемый вариант вам.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/kvartiru-deshevle.html
  • https://hiterbober.ru/personal-money/kak-pravilno-kupit-kvartiru-instrukciya.html
  • https://kakzarabativat.ru/soveti/kak-kupit-kvartiru/
  • https://gain-profit.com/investitsii-v-nedvizhimost/
  • https://myrouble.ru/kak-vygodno-kupit-kvartiru/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий