Как заполнить договор купли продажи квартиры образец

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или. Договор купли-продажи квартиры: нюансы оформления, образец заполнения, форма договора за 2019 г., основные разновидности договора.

Типовой договор купли-продажи квартиры (ДКП)

Договор купли-продажи квартиры всегда заключается в письменной форме и подписывается сторонами сделки. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение договора требуется лишь в случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности либо принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если к совершению сделки привлекается нотариус, то нужно уплачивать госпошлину, размер которой определяется исходя из стоимости квартиры. Тарифы установлены ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате», утвержденных ВС РФ г. № 4462-1.

Если квартира покупается в ипотеку, то банк потребует предоставления дополнительных документов.

Инструкция к договору

Типовой договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие обязательные реквизиты:

  • Название и предмет соглашения, о котором пойдет речь.
  • Дата заключения сделки купли-продажи, место и время.
  • Реквизиты обеих сторон, согласно которым можно установить личность покупателя жилого помещения и самого продавца. Если договор купли-продажи квартиры заключается по доверенности – дополнительно указывают данные о доверенном лице. Образец договора купли-продажи по доверенности можно скачать в конце статьи.
  • В случае заключения сделки третьими лицами, указывают не только их персональные данные, но и предоставляют нотариально заверенные доверенности, на основании которых они действуют.
  • Предмет сделки (жилое помещение) тщательно описывают.
  • Цена жилья, которую назвали оценщики.
  • Данные о том, какие правоустанавливающие документы на жилплощадь имеются.
  • Если это необходимо – дополнительно указывают лица, которые имеют право на использование названной жилплощади.
  • Подписи всех сторон.

На заметку!
Возможно Вас также заинтересуют следующие бланки договоров: при купле-продаже доли квартиры  скачать образец; при купле-продаже дома (в том числе с земельным участком)  скачать образец; при купле-продаже нежилого помещения скачать образец; при купле-продаже дачного участка скачать образец.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры

Названные существенные условия требуют от обеих сторон, между которыми заключается сделка, полного согласования. Если же хотя бы в одном из пунктов этого достигнуто не будет – договор теряет свою законную силу и не может считаться действительным.

Рекомендуем почитать Бланки договоров купли-продажи земельного участка, авто, недвижимости и животных

Предмет договора – это жилое помещение, которое можно четко идентифицировать по указанным данным, а также подлежащее передаче другому покупателю в соответствии с договором о купле-продаже квартиры.

Обязательно указывается такой параметр, как месторасположение (для дома – адрес, для квартиры – указывают номер квартиры, ее площадь, а также этаж и адрес дома).

В действующем законодательстве имеется несколько определений того, что именно можно назвать жилым помещением. Наиболее полным является такое: жилое помещение – это такое, которое нельзя использовать для производственных целей, оно находится в жилом строении и предназначено исключительно для проживания (временного или же постоянного), а также подлежит техническому и кадастровому учету.

К недвижимому имуществу, в отношении которого можно заключить договор купли-продажи относится:

  • Комната.
  • Жилой дом (или некоторая его часть).
  • Квартира, которая находится в жилом доме, или часть нее.

Цена жилого помещения. Договор о купле-продаже квартиры не может считаться заключенным, если не была выполнена оценка недвижимости. Это очень сложная процедура, при проведении которой нужно учитывать множество факторов, которые повлияют на стоимость недвижимости. Поэтому лучше всего обращаться к профессиональным оценщикам, которые грамотно и точно выполнят работу.

Стоимость жилого помещения обязательно прописывается в бланке договора купли-продажи, сделать это можно двумя способами:

Рекомендуем почитать Составление договора купли-продажи прицепа по образцу 2019 года

  • Указывается конечная стоимость имущества, которую должен оплатить новый владелец.
  • Определяется стоимость за квадратный метр, затем цену можно определить в зависимости от того, какова его фактическая площадь.

Цена может быть указана в рублях или в эквивалентной сумме иностранной валюты.

Этапы заключения сделки

Куплей-продажей называют сделку, согласно которой, продавец жилплощади обязан передать покупателю недвижимость в собственность, в то время как покупатель обязан принять ее и уплатить стоимость, заранее оговоренную. Покупателем может выступать любое лицо. В большинстве случаев продавцом является сам владелец и только в некоторых случаях проводится продажа квартиры по доверенности, заверенной нотариально. В случае купли-продажи квартиры по доверенности процедура не имеет практически никаких особенностей.

Оформление купли-продажи жилого помещения проводится в несколько этапов:

  • Предварительное заключение договора и внесение аванса или задатка, если по желанию стороны сделка проводиться не будет, аванс подлежит возврату, а задаток клиенту не возвращается (см.  как составить расписку в получении аванса). В некоторых случаях, если был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, а продавец решил не продавать недвижимость, он обязан вернуть сумму задатка в двойном или тройном размере. На этом этапе обязательно необходимо внимательно изучить все оригиналы документов на жилье и определить стоимость недвижимости.
  • Теперь можно дополнительно проверить квартиру или дом. Чтобы убедиться в том, что все документы существуют, понадобится:
  • Попросить выписку из домовой книги, в которой указаны все, кто был зарегистрирован в доме.
  • Получить выписку из реестра, где будет указано, что на жилплощадь не были наложены никакие ограничения.
  • Проверить наличие задолженности по коммунальным платежам.
  • Убедиться в том, что продавец жилья не состоит на учете ни в наркологическом ни в психоневрологическом диспансере.
  • Если в квартире проводилась перепланировка, обязательно запросить копию технического паспорта, чтобы удостовериться в том, что на это имеется разрешение.

Такие тонкости могут сильно повлиять на стоимость жилого помещения и на условия, в которых будет проводиться сделка, поэтому нужно отнестись к подобного рода проверке очень серьезно. После подписания договора купли-продажи квартиры, дома необходимо провести его государственную регистрацию, в противном случае он не будет считаться действительным.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Фото 1

Оформление договора купли продажи квартиры

Оформление ДКП – обязательное условие совершения сделки с имуществом. Без него продать квартиру не получится. При оформлении необходимо знать тонкости заполнения ДКП.

Важные нюансы

При оформлении договора купли-продажи квартиры в жилом доме необходимо учитывать следующие нюансы:

  • после того, как сделка осуществлена, покупатель обязан зарегистрировать свои права в Росреестре. До момента регистрации у него права пользоваться новым имуществом по закону не возникает.
  • в период продажи квартиры, с момента ее передачи новому собственнику, продавец не имеет законных оснований для пользования объектом сделки даже до регистрации прав нового владельца.
  • В период исполнения покупателем обязательств по договору, он осуществляет обеспечительный платеж, который обычно оставляется в ячейке банка до востребования. За пользование услугами банка платят стороны в соответствии с заранее оговоренными условиями: чаще всего оплату вносит покупатель недвижимого имущества.

Важным аспектом отношений купли-продажи квартиры является договор о том, где будут храниться ключи от продаваемого жилого помещения и ключи доступа к ячейке в банке с обеспечительным платежом. По общему правилу, они остаются у продавца до момента полного исполнения обязательств перед ним со стороны покупателя.

Процесс покупки квартиры

Процесс покупки квартиры всегда происходит по стандартному сценарию — встреча с продавцом, осмотр квартиры, согласование цены и других условий продажи. В случае достижения договоренности продавец подготавливает документы для продажи, покупатель собирает деньги. Затем стороны подписывают согласовывают и подписывают договор купли-продажи (далее — ДКП) и подают документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр или МФЦ. Фактическая передача квартиры происходит по согласованию — до или после расчета и получения документов.

Перед подписанием договора покупки квартиры нужно проверить следующие моменты:

  1. Соответствует ли объект покупки предмету продажи, описанному в договоре, в том числе состояние, этаж размещения, площадь.
  2. Является ли продавец реальным и единственным собственником квартиры.
  3. Не находится ли квартира в залоге или под арестом.
  4. Для проверки вышеуказанных сведений нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости).
  5. Отсутствие долгов по коммунальным платежам (подтверждением может служить справка из МФЦ, так же вы можете проверить последнюю оплаченную квитанцию, позвонить в УК или поставщику услуг).
  6. Нужно проверить, кто прописан в квартире (эти сведения отражаются в справке из МФЦ, паспортного стола или управляющей компании о зарегистрированных жильцах).

Разновидности договора купли-продажи квартиры

Существует более 5 разновидностей ДКП. Самые распространенные из них представлены ниже.

Купля-продажа по доверенности

Наиболее рисковым вариантом покупки квартиры является купля-продажи по доверенности. Данный вид сделки подходит только при полном доверии к продавцу жилья.

Существует 3 вида доверенностей на покупку:

  • одноразовые – этот тип оформляется для совершения доверенным лицом лишь того действия, которое изначально указано в нотариально заверенном документе;
  • специальные – данный вид предполагает, что представитель совершает задокументированные виды действий от лица его доверителя. В данном случае фиксируются сроки действия документа;
  • генеральные – такой вид доверенности дает ее владельцу простор действий от лица доверителя. Оформляется только на людей, к которым высока степень доверия.

Самым распространенным вариантом одноразовой доверенности является предоставление функций продавца, который от имени собственника реализует квартиру третьим лицам. Это заключение договора с риэлтерской конторой. Приоритет отдается специалистам со стажем и известным компаниям. После того, как риелтор найден, все полномочия по сделке передаются ему, а владельцу недвижимого имущества остается только ждать результатов.

Требование со стороны риелтора оформить генеральную доверенность неправомерны. По такой доверенности он имеет полное право распорядиться деньгами, вырученными от продажи квартиры, в личных целях.

Сама процедура оформления доверенности происходит у нотариуса, которому собственник должен предоставить:

  • паспорт;
  • правоустанавливающую документацию.

Сам проект договора купли-продажи составляется как самостоятельно, так и прибегнув к помощи нотариуса.

В доверенности должен быть обязательно указан срок ее действия. Данный пункт позволит исключить злоупотребления со стороны доверенного лица и является гарантом удачного исполнения обязательств по сделке.

Чтобы не возникло проблем, покупатель квартиры должен:

  • удостовериться в том, что собственник, от имени которого действует доверитель, жив, и в квартире нет иных собственников, а также зарегистрированных граждан. Это легко может быть подтверждено справкой из Росреестра.
  • найти в доверенности пункт об ее нотариальном удостоверении до момента подписания договора;
  • подробно изучить все пункты, основания, перечень действий и права доверенного лица по доверенности;
  • убедиться, что у доверенности ограничен период до 3 лет.

Важно учитывать следующие основания, при наличии любого и которых сделка купли-продажи будет признана не действительной. К ним относятся:

  • истечения периода действия документа;
  • отзыв доверенности доверителем;
  • отказ доверенного лица по сделке, от своих обязанностей;
  • смерть, пропажа, недееспособность, либо частичная дееспособность собственника квартиры;
  • завершение сделки;
  • оспаривание документа в судебном порядке.

Помимо доверенности, для совершения данного вида сделки потребуются:

  • личные данные доверителя, доверенного;
  • его права;
  • дата выдачи доверенности и срок ее исполнения;
  • исчерпывающий перечень действий лица по доверенности.
  • стандартный перечень документации по сделке: паспорта, документы на недвижимость.

Комната в коммунальной квартире

Характерными особенностями коммунального жилья являются:

  • прописка в квартире нескольких семей, которые платят по счетам с собственных средств;
  • наличие мест для совместного пользования;
  • жильцы и собственники находятся на территории квартиры на различных основаниях (либо снимают комнату, либо являются владельцем и т.д.).

С 2019 г. договор купли-продажи комнаты в коммуналке в квартире оформляется исключительно в нотариальной форме. согласно ст. 24 п.1. ФЗ от 21 июля 1997 г. с учетом изменений.

Учитывается преимущественное право на совершение покупки. В первую очередь им обладают лица, проживающие в квартире. Данное право предполагает, что собственник комнаты обязан предложить ее сначала соседям по коммуналке, а только потом – третьим лицам.

Такое предложение оформляется только в письменном виде, после чего направляется письмом с уведомлением через почту России.

После того, как письмо отправлено, необходимо в письменном виде оформить один из вариантов:

  • отказ от соседей;
  • согласие от соседей;
  • отсутствие ответа в месячный срок.

В уведомлении об отказе фиксируются:

  • полные именные данные соседа;
  • уведомление о том, что он имеет преимущество при покупке;
  • цена сделки;
  • дата, подпись.

Согласие собственников на передачу прав собственности другим лицам не требуется, нужен только отказ.

В случае отказа или отсутствия ответа от соседей по коммунальной квартире, собственник имеет полное право продать имущество другим покупателям.

Требования можно обойти, заключив с покупателем договор дарения на какую-то часть комнаты. После того, как покупатель стал собственником доли в комнате, можно заключить договор купли-продажи либо подарить ему комнату целиком, при этом исключив пункт о передачи денежных средств.

Есть риск неоплаты со стороны покупателя, поэтому проводить сделку можно только с проверенными людьми. В случае обмана в суде доказать бывший собственник ничего не сможет.

Проблемы бывают следующие:

  • соседи поставили отказ на получение письма с уведомлением – отказное письмо передается собственником в Росреестр;
  • соседи забрали письмо и никак не реагировать – повторно направить уведомление, но уже при помощи нотариуса;
  • соседи продолжают игнорировать – нотариус составит свидетельство, которое нужно предоставить в регистрирующий орган.

Для оформления договора купли-продажи понадобятся:

  • правоустанавливающие бумаги;
  • тех. паспорт и информация из КУИиЗО;
  • справка об отсутствии долгов по коммуналке;
  • извещение с отказом;
  • документ из БТИ.

Сделка будет признана действительной, если все пункты договора выполнены. Оформлять договоры дарения не безопасно: в случае, если информация станет известна правоохранительным органам, будет сложно избежать проблем.

Сделка с обременением

Перед тем, как заключать договор, необходимо проверить, состоит ли квартира под определенным обременением. Основными видами обременения являются:

  • залог;
  • наем;
  • наличие прописанных лиц;
  • ипотека.

В данном случае, к стандартному перечню документов необходимо приложить согласие собственников, кредитной организации, заемщиков и т.д., которые дадут свое официальное согласие на проведение сделки.

В данном случае оформляется 3 экземпляра ДКП для каждой стороны.

Расчет с ячейкой

Это самый популярный вариант оформления ДКП на вторичном рынке. В данном случае покупатель арендует ячейку в банке, на которую направляет денежные средства в счет погашения долга за квартиру. В стандартные условия договора вносится пункт о моменте передаче собственности и снятия с депозита денег продавцом. В данном случае факт продажи документируется.

Чтобы получить доступ к ячецке, нужны:

  • паспорт;
  • договор, заверенный Росреестром.
Фото 2

Как восстановить договор купли продажи квартиры

Для восстановления ДКП, оформленных до 1996 г., обращаются к нотариусу, у которого оформлялась сделка. В данном случае придется постараться, чтобы доказать свои права на квартиру и заплатить сумму за предоставление информации.

Для недвижимости, оформленной с 1996 по 1998 г.  — найти бывшего собственника квартиры и запросить у него договор. Если у него ДКП не сохранилось, то:

  • запросить справку из БТИ;
  • при продаже квартиры уплатить НДФЛ – в Налоговой будут сохранены сведения о сделке.

Информация о всей недвижимости, приобретенной после 1998 г. запрашивается гражданами из архива Росреестра.

Перечень документов для составления ДКП квартиры

Какие документы нужны, чтобы составить договор купли-продажи квартиры (если квартира приобретается не в ипотеку):

  • паспорт владельца или доверенность, позволяющая действовать от его имени (в случае с доверенностью нужно быть осторожным — на момент совершения сделки она может быть недействительна. Актуальность доверенности можно проверить онлайн в Реестре федеральной нотариальной палаты , но советуем лучше обратиться к нотариусу, у которого составлена доверенность);
  • правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи/дарения/ренты и т.д.);
  • нотариально заверенное разрешение супруга на продажу квартиры (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Учитывайте, что супруг, чье согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в суде в течение года со дня, когда он узнал о продаже квартиры. Если же какая-либо из сторон сделки в браке не состоит, при подаче документов пишется соответствующее заявление;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если совладелец квартиры несовершеннолетний.

В случае, если необходимый пакет документов будет предоставлен не полностью, Росреестр может приостановить регистрационные действия в отношении Вашей сделки.

Какие документы нужны для оформления договора

В перечень официальных бумаг, которые потребуются для юридически верного оформления договора купли-продажи, входят:

  • удостоверение личности продавца и покупателя – паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении, если собственнику жилья нет 14 лет;
  • договор, который планируется заключить между сторонами – в 3 экземплярах;
  • документы о праве собственника на квартиру –договор покупки недвижимости, получения в дар, наследования, а также документы на приобретение готового жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • ЕГРН;
  • в случае, если недвижимость продают супруги, необходимо получить согласие того, кто не является владельцем жилья. Согласие предоставляется в письменной форме;
  • в случае, если собственник в силу особенностей своего здоровья или по возрасту не обладает полной дееспособностью необходимо прикрепить разрешение из соответствующих органов;
  • доверенности и справки по запросу.

Исчерпывающий перечень документации не существует: он меняется в зависимости от конкретного случая.

В случае приобретения квартиры через банк его сотрудники запрашивают справку о доходах, выписку со счета покупателя, проверяют кредитную историю и документы о получении материнского капитала для многодетных семей.

На данном этапе рекомендуется воспользоваться услугами узкоспециализированных специалистов:

  • юриста по недвижимости;
  • агенту по сделкам с недвижимостью – риелтору.

Скачать договор купли продажи квартиры

Чтобы избежать ошибок при оформлении договора, рекомендуется скачать его проект.

Скачать бланк договора

Бланк договора можно скачать по ссылке.

Скачать образец 2019

Образец договора за 2019 г. можно скачать здесь.

Скачать пример заполнения (за наличный расчет)

Образец ДКП с примером заполнения можно скачать здесь.

Что должен содержать типовой договор купли-продажи квартиры

В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.

В договоре должны быть обязательно указаны данные, позволяющие четко идентифицировать предмет сделки: наименование помещения (квартира), ее точный адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь (ст. 554 ГК РФ).

Нужно указать реквизиты правоустанавливающего документа на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда и т.п.), вид права собственности продавца.

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. При отсутствии в договоре о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Цену лучше указать как цифрами, так и прописью. Определите порядок расчетов между сторонами, а также условие о возникновении или об отсутствии залога квартиры в пользу продавца до момента ее полной оплаты.

Рекомендуем передавать денежные средства посредством банковской ячейки, что максимально обезопасит как покупателя в случае приостановки регистрации перехода права собственности, так и продавца: деньги помещаются в ячейку до момента подачи документов на регистрацию, после государственной регистрации покупатель получает доступ к ячейке и может забрать причитающуюся сумму.

В интересах покупателя рекомендуем внести в договор следующие пункты:

  • обязательно оговорите сведения о лицах, которые проживают в квартире и сохраняют право пользования ею после приобретения покупателем, сведения о зарегистрированных лицах (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • советуем во избежание проблем предусмотреть срок, в течение которого продавец и иные лица снимутся с регистрационного учета, выселятся из квартиры, вывезут имущество и передадут квартиру покупателю;
  • кроме того, в договоре желательно предусмотреть гарантии продавца об отсутствии в отношении квартиры ограничений и обременений (например, ареста или залога), сроки освобождения квартиры продавцом и передачи ее покупателю и документы, которыми будет оформлена передача недвижимости;
  • передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ), но в последнее время формируется практика передачи квартиры непосредственно по договору, с внесением пункта соответствующей формулировки.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://1000sovetov.ru/article_dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazec
  • https://pravsam.ru/dokumenty/kuprod/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html
  • https://1yur.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry
  • https://oformovich.ru/kvartira/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html
Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector