Перед тем, как воспользоваться той или иной статьей, обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным юристом. На сайте могут быть статьи 18+.

Зачем нужна оценка квартиры

Содержание
  1. Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и кто должен ее оплачивать?
  2. Как выбрать исполнителя
  3. Где заказать оценку квартиры для ипотеки
  4. Как оценивают
  5. Пошаговое описание процесса
  6. Что оценивает оценщик при проведении экспертизы?
  7. Содержание готового отчета и сроки оценки
  8. Срок действия отчета
  9. Что делать дальше?
  10. Когда ждать результат
  11. Как заказать?
  12. Сколько стоит?
  13. Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке и на что она влияет?
  14. Факторы, влияющие на положительное решение банка
  15. Кто проводит?
  16. Какие документы нужны для оценки
  17. Для вторички
  18. Для первички
  19. Как происходит оценка квартиры при ипотеке
  20. К кому обратиться?
  21. Независимые оценщики
  22. Аккредитованные банком
  23. Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке?
  24. Готовый отчет
  25. Как проводится?
  26. Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке
  27. Зачем оценивать квартиру
  28. Зачем это банку
  29. Что хочет узнать банк
  30. Сколько стоит
  31. Методы оценки
  32. Вопросы и ответы
  33. Источники

[no_toc]

Если Вы планируете покупать жилую недвижимость в ипотеку, то не следует забывать, что предварительно необходимо ее оценить. Из этой статьи читатель узнает, зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке? Также он получит ответы на вопрос: для чего она необходима и есть ли в этом потребность вообще?. Оценка квартиры: зачем и кому нужна, какие документы понадобятся и как выбрать исполнителя – читайте в нашей статье Привет-Медиа

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и кто должен ее оплачивать?

Стоимость оценки квартиры для ипотеки различается в зависимости от региона, но находится в пределах 2,5-8 тыс. руб. Так, экспертиза оценщика на квартиры в Москве обойдется в 5-10 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге 3-5 тыс. рублей, особенно если жилье элитное и находится в центре. В регионах и провинциальных городах стоимость оценщика составляет от 2,5 до 4 тыс. рублей.

Оценку недвижимости всегда оплачивает заемщик за свой счет. Причем компенсировать затраты у него не получится, даже если банк отказал в ипотеке. По этой причине банк проводит предварительную экспертизу приобретаемой недвижимости. Если цена жилья устраивает все стороны, и причин для отказа в выдаче ипотеки нет, то только в этом случае клиент вносит оплату за оценку.

Как выбрать исполнителя

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки

Кто делает оценку недвижимости? Обычно это или компания, занимающаяся данным видом деятельности или частный оценщик. Тем не менее ко всем лицам (физическим и юридическим), занимающимся оценкой объектов недвижимости предъявляются следующие требования:

  1. Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок от 1 года.
  2. Фирма или частное лицо должно состоять в СРО (объединение саморегулируемых организаций), а также на постоянной основе делать взносы в общий фонд.
  3. Оценщик должен иметь полис гражданской ответственности на сумму от 300000 рублей.

Это главные правила. Но есть еще одно, которое может повлиять на независимость результата — представитель компании или частный оценщик не должен быть родственником лица, заказывающим услугу оценки.

Как правило, при оформлении ипотеки у заемщика не возникают затруднения с поиском оценщика. Обычно банк предоставляет своему клиенту список аккредитованных организаций, у которых можно заказать данную услугу.

Почему лучше выбрать оценщика из перечня, предоставленного банком? Потому что, все компании из этого списка являются постоянными партнерами финансовой организации, зарекомендовали себя на этом рынке, и готовят документы в соответствии со всеми требованиями Ассоциации российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования.

Закажите отчет в проверенной компании, которой доверяет банк — получите документ в кратчайшие сроки, выполненный по всем требованиям. Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.

Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в интернете.

Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.

Как оценивают

Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет. После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует. Фотографии служат обоснованием итогового заключения.

Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.

На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:

  • доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
  • сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.

Пошаговое описание процесса

Когда заемщик определился с кандидатурой оценщика и согласовал ее с банком, то пошаговая схема оценивания квартиры при ипотеке выглядит следующим образом:

  1. Подписание договора с оценщиком на оказание услуг. Иногда это делает специалист из агентства недвижимости по поручению заемщика, если тот дал согласие.
  2. Сбор всех необходимых документов и передача их оценщику.
  3. Согласование времени и дня выезда оценщика на объект недвижимости.
  4. Специалист обследует квартиру, делает необходимые фотографии, сверяет планировку объекта со схемой из БТИ и проверяет другие документы. Вся процедура занимает 30–60 минут.

В течение 2–5 рабочих дней готовится отчет. При более срочной необходимости с клиента скорее всего попросят доплату.

В документе должно быть отражено по какому методу из 3 возможных проводилась экспертиза (иногда применяется 2 метода):

  1. Затратный – определяются затраты на строительство такого же жилья, применяется при оценке квартир на первичном рынке.
  2. Сравнительный (рыночный) – сравнивается стоимость завершенных сделок купли-продажи с аналогичными квартирами, применяется на вторичном рынке.
  3. Доходный – рассматривается возможность окупаемости объекта с точки зрения возможного дохода с него (например, сдача в аренду).

Что оценивает оценщик при проведении экспертизы?

При проведении расчетов специалист принимает во внимание следующие характеристики объекта, от которых зависит итоговая оценка:

  • Фактическое местоположение, площадь.
  • Транспортная доступность.
  • Внутреннее состояние, наличие ремонта.
  • Физический износ, год постройки дома.
  • Этаж, состояние подъезда и лестничной клетки.

Заемщику следует знать, что увеличить стоимость квартиры могут следующие характеристики:

  • Изолированные комнаты, особенно если окна выходят на разные стороны дома.
  • Ванна и туалет находятся раздельно.
  • Застекленный балкон или лоджия.

Вопреки распространенному мнению качественный и дорогой ремонт увеличит лишь рыночную, но не ликвидационную стоимость квартиры.

Снижают оценочную стоимость квартиры следующие параметры:

  1. Первый или последний этаж.
  2. Наличие следов пожара или других происшествий в подъезде.
  3. Невзрачный вид из окна.
  4. Неузаконенная перепланировка (продавцу квартиры предложат узаконить ее).
  5. Неблагополучная экологическая ситуация в районе.

Читайте также: Документы необходимые для оформления ипотеки: полный список

Итоговая цифра в отчете действительна лишь ограниченный промежуток времени (около 6 месяцев). Ведь оценщик не может точно предсказать ситуацию и цены на рынке недвижимости на длительный период.

Не стоит просить специалиста назвать примерную цену до проведения экспертизы. Он попросту не сможет этого сделать, так как не владеет информацией по всем критериям, характеризующим объект.

Банк принимает во внимание ликвидационную стоимость квартиры. Она на 10–30% меньше рыночной. Может получиться так, что рыночная стоимость объекта вполне устроила бы клиента и именно на эту сумму он рассчитывает. Но ликвидационная стоимость всегда меньше и ему просто откажут в ипотеке или попросят уменьшить сумму кредита.

Бессмысленно в такой ситуации пытаться договориться с оценщиком, чтобы он завысил стоимость. Он вряд ли будет рисковать своей репутацией. К тому же если обман вскроется, а банк всегда проверяет отчет об оценке, то негативные последствия возможны и для заемщика.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Если в отчете недвижимость оценили в меньшую сумму, чем предполагается взять кредит, то стоит заказать повторную оценку у другой компании. Есть вероятность, что первый оценщик учел не все моменты. Но в случае повторной экспертизы на ту же стоимость (или с незначительным отклонением), заемщику рекомендуется либо торговаться с продавцом, либо искать другую квартиру. Или увеличить сумму первоначального взноса для уменьшения суммы кредита.

Содержание готового отчета и сроки оценки

Оценщик составляет отчет на основании вышеперечисленных данных. В готовом отчете отражены следующие данные:

  1. Информация об оценщике и заказчике.
  2. Методы, по которым проводилась оценка.
  3. Полная информация об оцениваемой недвижимости.
  4. Статистический анализ ситуации на рынке недвижимости.
  5. Ликвидационная и рыночная стоимость жилья.
  6. Приложение, в котором содержатся фотографии, и пакет документов.

Специалисты банка изучают в первую очередь заключительную часть отчета (Приложение), в которой содержатся документы и фотографии квартиры, ее рыночная и ликвидационная стоимость.

Готовый отчет об оценке квартиры для ипотеки содержит 25-30 прошнурованных и пронумерованных листов формата А4, и заверяется печатью с подписью сотрудника оценочной фирмы. Срок составления отчета оценщиком длится от 2 до 5 рабочих дней.

Срок действия отчета

Банки устанавливают определенные сроки действия отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости, в течение которых оценка будет действительна. Поэтому оценивать недвижимость следует не задолго до обращения в банк, чтобы уложиться в установленные сроки.

Так, Сбербанк принимает заключения оценщиков, составленные не позднее 6 месяцев до даты обращения за ипотечным кредитом. Подобные требования есть и в других банках, могут различаться только сроки. Информацию необходимо уточнять у специалистов выбранного банка или по телефону горячей линии.

Что делать дальше?

После проведения оценки заемщик передает итоговый отчет в банк, где его проверяют на подлинность, отсутствие ошибок и наличие необходимых документов. При успешной проверке банк оповещает заемщика об одобрении ипотечного кредита, и приглашает на оформление сделки.

Фото 1

Когда ждать результат

Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.

В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок. Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.

Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.

Как заказать?

После того, как был совершен выбор эксперта, стоит нанести ему визит. В оценочную компанию необходимо принести следующие документы:

  • план жилья. Поэтажный план дома;
  • кадастровый паспорт, его можно получить в БТИ;
  • если квартиру планируется приобрести в строящемся здании, то нужен договор о долевом участии.

Порядок действий при обращении в оценочную компанию следующий:

  1. сначала нужно заключить договор на оказание услуг. Стоит обратить внимание на то, что в документе должны быть четко указаны сроки выполнения оценки, должны быть прописаны цели проведения процедуры.
  2. Оценка проводится только в светлое время суток. Назначать время осмотра стоит с учетом этого момента.
  3. Определяется дата. Оплачиваются услуги эксперта, сумму можно внести наличными или по безналичному расчету.

Оценщик тщательно проверяет документы, анализирует ситуацию. Только после этого он выезжает на объект.

Сколько стоит?

Средняя стоимость процедуры оценки квартиры в новостройке для ипотеки – от 2500 рублей.

Фото 2

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке и на что она влияет?

Проведение оценки квартиры при ипотечном кредитовании закреплена законодательно статьей 8 Закона №135-ФЗ. Один из пунктов статьи гласит, что оценка для ипотеки нужна обязательно, если есть споры по стоимости объекта. Она важна как для банка, так и для самого заемщика.

Цели оценки для банка и заемщика следующие:

  1. Банк подстраховывает себя в случае неисполнения клиентом условий договора. Поскольку покупаемая квартира становится предметом залога, то для банка важно знать, за сколько он сможет ее продать, если клиент не вернет кредит. При этом финансовой организации важно знать как рыночную цену квартиры (по ней объект продается по средним срокам для аналогичных квартир), так и ликвидационную (при срочной продаже объекта). Именно на последнюю цифру банк ориентируется при определении верхнего предела суммы кредита. Иногда, от оценочной стоимости уходит еще 20-40%, которые снимает банк после корректировки с учетом понижающих коэффициентов из-за возможных рисков.
  2. Клиент будет знать, что в случае непредвиденных обстоятельств (развод, несчастный случай), ведущих к вынужденной продаже квартиры, цена за проданную недвижимость полностью покроет долг перед банком. Иначе заемщик, даже оставшись без квартиры, будет должен по кредиту.
  3. Заемщик узнает реальную рыночную цену за конкретный объект недвижимости. Соответственно, это хороший повод для торга с продавцом, когда он завышает стоимость.
  4. Дополнительная проверка «чистоты» сделки купли-продажи. Покупатель и банк убедятся в отсутствии обременения на жилье, незаконных перепланировок, статуса «ветхого» жилья, нахождения в планах на снос, и будут знать обо всех недостатках недвижимости, про которые продавец мог умолчать.

Факторы, влияющие на положительное решение банка

Когда заемщик проходит этап оценки жилья, есть ряд нюансов, влияющих на положительное решение банка при принятии итогового отчета и определении конечной суммы выдачи кредита:

  1. Оценочная (ликвидная) стоимость квартиры должна быть равна или превышать сумму ипотечного кредита. Тогда банк одобрит выдачу ссуды.
  2. С оценщиком следует заключать письменный договор. Этого требует законодательство и, кроме того, клиент будет уверен, что в случае некачественной работы, оценщик будет обязан исправить недочеты.
  3. Фотографии квартиры, а также подъезда, лестничной клетки должны быть качественными и четкими. Поэтому оценщику следует работать в светлое время суток.
  4. В отчете должно быть прописана и отражена цель оценки объекта. То есть, экспертиза проводится именно для оценки квартиры в качестве предмета залога.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.В сторону уменьшения оценочной стоимости отрицательно могут повлиять содержание раздела отчета «Ограничения и допущения». В нем есть информация, уточняющая отдельные детали и, возможно, собственные предположения оценщика. Например, может быть указано, что в силу определенных причин, специалист не смог сфотографировать отдельные участок квартиры. И на основании этого он лишь предположительно его описал. Любые спорные и неясные моменты уменьшают стоимость недвижимости.

Кто проводит?

Оценка новостройки при ипотеке перед получением займа может быть сделана специалистами финансового учреждения, которые получили лицензию, а также независимыми оценщиками.

Деятельность оценщика должна быть застрахована, сумма страхования ответственности должна составлять хотя бы 300 тысяч рублей. Кроме того, эксперт должен числиться в СРО.

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную консультацию по телефону: +7 (499) 938-51-36 просто кликните для звонка

Какие документы нужны для оценки

Для вторички

Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:

  • данных о госрегистрации недвижимости;
  • паспорт квартиры, плана и экспликации;
  • сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;

Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

  • справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
  • документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
  • разрешения на перепланировку, если она была проведена.

Для первички

Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.

Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.

Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

В него входят:

  1. Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
  2. Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры — документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
  3. Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
  4. Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
  5. Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.
  6. Копия своего паспорта и контактные данные.

Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет — оценка предмета ипотеки.

Фото 3

К кому обратиться?

Оценку квартиры вправе осуществлять организации или оценщики, имеющие соответствующую лицензию или квалификационный аттестат. Оценщик может быть частным лицом или работать на компанию, но в любом случае его квалификация должна быть подтверждена дипломом или справкой о профильном обучении.

Обычно банк предлагает на выбор перечень аккредитованных фирм, с которыми он сотрудничает. Иногда заемщику могут предложить компанию в агентстве недвижимости, если оно участвует в оформлении ипотеки. Однако клиент не обязан следовать этим рекомендациям, поскольку имеет право оценить квартиру для ипотеки в любой организации или у частного лица.

Специалисты по оценке недвижимости распределяются на 2 группы:

  1. Независимые.
  2. Аккредитованные.

Рассмотрим, какие отличия имеются между ними, и к кому лучше обращаться за оценкой недвижимости для банка.

Независимые оценщики

Под независимыми оценщиками подразумеваются компании или частные лица, которые не смогли или не пожелали пройти аккредитацию в банке. Банк может отказаться принимать отчеты таких организаций под любыми предлогами. Поэтому советуем обращаться сразу к аккредитованным оценщикам для экономии времени.

Аккредитованные банком

В этой категории находятся только проверенные оценочные компании, которые четко следуют требованиям банка.

Такое сотрудничество выгодно как банкам, так и оценочным организациям:

  1. Банк получает отчеты об оценке жиля, соответствующие всем требованиям.
  2. Оценочные организации получают постоянный и стабильный поток клиентов.

Часто между банком и оценочной организацией имеется договоренность об отчислении процента от стоимости оценки в качестве партнерского вознаграждения банку.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке?

Независимая оценка стоимости объекта будет проведена перед тем, как заемщику будет выдан кредит. Это необходимо для того, чтобы банк был уверен в том, что вернет начальную сумму обратно, если заемщик не сможет оплачивать кредит. При возникновении сложной ситуации кредитно-финансовая организация продает недвижимость, покрывая этим свои расходы.

Следует отметить, что банки, как правило, недооценивают объект, снижают стоимость недвижимости, руководствуясь при этом соображениями собственной выгоды. Заемщики же склонны увеличить цену, чтобы получить максимально возможный кредит.

Именно поэтому независимая оценка залога для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. Статус процесса определения цены объекта официальный, поэтому он предоставляет ряд возможностей для клиента. Именно так можно понять, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке.

Отчет об оценке используется в суде, если возникают следующие ситуации:

  1. при определении компенсации при разделе имущества.
  2. При спорах с налоговыми органами о размере налоговой базы. Именно по ней будет начислен налог на имущество, по ней начисляется и НДФЛ.

Готовый отчет

На основании вышеперечисленных данных оценщик составляет отчет, который содержит в себе следующую информацию:

  1. В первую очередь указываются данные фирмы-оценщика и данные заказчика.
  2. Далее следуют данные о том, с помощью каких методов была произведена оценка.
  3. Приводится полная информация об оцениваемой квартире.
  4. Сравнительный анализ рынка недвижимости.
  5. Ликвидная и рыночная стоимость жилплощади.
  6. Приложение.

Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.

Сам отчет представляет из себя печатный документ, объемом 25-30 листов формата А4, прошнурованный, пронумерованный и заверенный печатью и подписью ответственного сотрудника компании-оценщика.

Срок действия отчета об оценке — 6 месяцев. По истечении этого периода, если по каким-то причинам ипотечный договор еще не заключен, банк запросит новый, актуальный документ.

Срок подготовки отчета в среднем составляет от 2 до 5 рабочих дней.

Как проводится?

Процедура оценки ипотеки в новостройке состоит из нескольких шагов.

  1. Сначала эксперт осматривает объект. Обычно на это уходит не больше четверти часа, но все зависит от профессионализма оценщика.
  2. Затем он фотографирует все помещения квартиры, делает фотографии территории вокруг дома. В процессе осмотра он выявляет дефекты постройки, либо фиксирует их отсутствие.
  3. После того, как процедура будет завершена, специалист готовит расчеты, определяя стоимость жилья.Для этого он использует разные способы. В процессе обязательно учитывают положительные факторы, а также отрицательные моменты, которые в будущем могут привести к снижению стоимости жилья.Внимание! Увеличивает цену квартиры развитая инфраструктура, наличие дорог и подъездных путей, наличие общественного транспорта вблизи дома, местоположение жилого комплекса относительно центра города.

Также будет принята во внимание высота потолков в квартире, размер комнат и общая площадь, количество санузлов и размер балкона.

Фото 4

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального закона «Об ипотеке». Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.

Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.

Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец. Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.

С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.

Зачем оценивать квартиру

Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.

Оценка квартиры для ипотеки

Зачем это банку

Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.

Что хочет узнать банк

  • Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
  • Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
  • Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.

Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров». На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Сколько стоит

Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.

В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.

Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.

Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.

Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.

Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.

Методы оценки

Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе — затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры — ипотека) — доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном — ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.

Также обязательно учитываются следующие факторы:

  • престижность и экологичность района;
  • наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
  • новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
  • из каких материалов построено здание;
  • количество этажей в доме;
  • обустроенность и облагороженность двора.

Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:

  • площадь;
  • количество комнат и их месторасположение (планировка);
  • состояние отделки и коммуникаций;
  • этаж;
  • отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://ipotekunado.ru/oformlenie/dokumenty/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki
  • https://exporealty.ru/media/article/ipoteka/otsenka-kvartiry-dlya-ipoteki/
  • https://ipotekaved.ru/dokumenti/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki.html
  • http://svoe.guru/ipoteka/novostrojka/ocenka-kvartiry.html
Игорь Николаевич
Игорь Николаевич
Используйте поиск на сайте, есть ответ почти на любой ваш вопрос
Задать вопрос

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн консультация юриста на сайте spravka2.ru
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector